重庆市重点工程开发公司 重庆·温泉谷项目开发方向研判 * 重庆·温泉谷项目开发方向研判 谨呈：重庆市重点工程开发公司西南综合事业部营业一部·重庆温泉谷项目组 2014年2月18日 PART 1 项目属性分析 【项目区位】项目位于北碚区静观镇，区域属于城市发展主轴，但受限于城市拓展进程影响，当前依然属于陌生区，市场认知度不足；但与两江新区重要板块的紧密联系将影响其发展进程 重庆城市向北发展趋势明显，主要发展方向是东北区两路空港，西北区的北碚蔡家、渝北礼嘉悦来，北区的水土复兴； 项目紧邻两江新区周边区域，包括水土镇、复兴镇、悦来镇和礼嘉镇，直线距离在25公里内，车程在60公里内 水土复兴组团城市建设起步不久，发展较慢，短期内对项目的影响有限 本项目所在区域的自身知名度不高，影响力小，难以对客群形成强有力的吸引 静观镇 城市二次向北发展 北碚 老城区 蔡家 礼嘉 悦来 两路 空港 项目与两江新区重要板块连接紧密 静观镇产业——中国花木之乡 花木种植面积47500多亩，国内销至北京、上海、新疆、广东等20多个省、市和地区，国外远及西欧、日本、东南亚各地 【区域规划】当前区域发展分为生态农业观光区、城镇和旅游休闲度假区三个片区, 短期内区域难以发生功能以及范围变化 静观镇设计规划为三个片区： 1、城镇——静观镇城区 2、生态农业观光区——重庆台湾农民创业园、多彩园艺 3、休闲旅游度假区——乡村嘉年华、重庆农泉谷 静观镇城镇建设管理办公室工作人员：“城镇规划是2010年王志刚工作室规划的，但是没有审批，城镇发展按着这个规划在走。” 【区域规划】——静观城镇：作为项目未来的核心配套区域现在城镇较为杂乱，配套设施不完善，形象档次落后 发展现状：场镇现状较为杂乱，建筑多为6层以下的老房子。静观镇城区离项目10分钟左右，目前商业配套欠缺，档次低 未来规划：静观镇未来规划商业中心区，居住住宅区 静观镇现状 【区域规划】——生态农业观光区：经济作物保增收，生态观光促旅游 台农园种植业：重庆台湾农民创业园成功引进了台湾嘉宝果，台湾特色食用菌等具有台湾特色的经济作物，帮助当地村民增收 台农园观光：规划台湾风情街、台安湖、台湾农庄。台湾风情街占地面积250亩，主要以台湾著名的三峡老街、台闽老街、猫空茶社为模板打造， 400亩水域面积的台安湖，湖滨沿线发展休闲观光农业 多彩园艺：主要建设优新品花卉、彩叶苗木的研发、休闲观光、生产和销售 【区域规划】——休闲度假区：重庆农谷处于未深入开发状态，当前仅有腊梅为已开发景点，在旺季旅游人数众多，但季节性明显 开发状态：重庆农谷开发节奏较慢，并未进行深入的开发建设。入口处有两排新农村建设集中住房，可接待游人吃饭住宿 旅游氛围：季节性强，夏天基本没有人，冬季来往人数较多，赏腊梅、泡温泉、吃刨猪汤。地块内部和谐天香酒店共90余床位，冬天会接待许多公司的商务活动 【交通现状】静观镇出入仅有一条县道碚金路，该道路是金刀峡风景区的必经之路，车流量大，项目道路形象不高 碚金路是为县道，道路等级低，道路容量有限，且该道路是金刀峡景区的必经之路，车流量大 静观镇有大量的苗木基地，苗木外运也会增加道路通行负担 项目距离市中心车行距离约59km，车行时间约1小时10分钟，距市区较远 【地块指标】低容积率以及限高决定了项目物业形态以低层为主 备注：地块计容面积不得超过144418㎡，确因功能配套要求，需增加或减少全掩埋的地下建筑面积，经论证，可对地块总建筑面积进行调整 JG-D5-1/01 【地块质素】地块内部高差较大，最大高差达38米，无强势景观资源 JG-D5-1/01 丘陵地形 高压线、高差 缺乏强势自然资源 【内部资源】温泉为项目核心资源，温泉水质优良，医疗作用显著（与其他温泉类项目相比，所含“氡”元素高，资源稀缺），冬季前往泡温泉客群较多，具备一定的人气，后期可加以利用 项目已开采的特色温泉，出水水质清冽，日出水量≥1000立方/天，水温达58 ℃ ，属温热水（ 40 ≤t＜60 ℃） 泉水经化验温泉其“氡”含量雄居重庆温泉之首，具有极高的医用疗效，堪称“天然药汤”，医疗作用显著，且富含硫、铁、钙等矿物质 原中山医科大学微量元素矿泉分析测试室副主任冼汉隆认为，氡温泉对人体的功效很大，一能抗衰老；二可以去老人斑，老人斑是皮肤病；三能减肥 温泉暂未得到实际的有效开发，但当前已具备服务周边居住人口的初级功能，且有部分主城客群在冬天赏腊梅的时候前来，已具备一定的人气 温泉开发现状 【外部资源】本案周边存在较现成的农业观光资源，其中腊梅已具规模，冬季游客众多，项目旁边的花漾栖谷正在建设中，预计成为花木观光体验区，提升区域农业参与性 素心腊梅属于成熟的旅游资源，客户主要是临近静观镇北碚、渝北的客群。腊梅只有冬季开花，资源季节性强； 花漾栖谷休闲农业体验园位于静观镇大坪村，目前，正在实施基础设施建设，计划于明年5月底初步实现接待能力，2015年完成一期建设，是集蔬菜种植、水果采摘、养殖垂钓、花木销售以及餐饮住宿等为一体的原生态城郊乡村休闲农业旅游目的地 项目属性小结 城市近郊陌生区域、非强势资源，中小规模项目