本案 敏捷君御国际 售价：9500元/㎡ （带装修） 南沙城 售价：13000元/㎡ （毛坯） 世泰凯旋公寓 售价：13000元/㎡ （带装修） 南沙区在售公寓项目价格情况 目前南沙区在售公寓项目仅三个，除敏捷君御国际由于开发商及清尾货的原因，售价显著较低外，区域主流价集中13000元/㎡ 1. 竞争对手价格区间 在售公寓项目较少，价格集中13000元/㎡ 周边公寓项目消化情况 土地年限仅剩34年，且户型欠实用 根据已售罄项目的销售数据可知，2012-2013年受到政策利好刺激，南沙区公寓项目普遍成交火热，月均成交量可高达102-364套，基本是开盘已消化绝大部分货量。反观目前在售项目，除敏捷君御国际因产品情况导致销售不畅外，南沙城二期开盘当天也仅去化4成8货量，与一期公寓有明显反差。显示在目前市场环境疲软及缺乏自贸区利好刺激下公寓去货较慢 2. 竞争对手去化情况 市场整体环境利空，在售产品去化较慢 ※世泰凯旋公寓尚未取得预售证，南沙城尚无签约数据 3. 未来走势预测 【政策】目前自贸区审批叫停短期内将影响买家入市意欲，但从南沙区区位以及辐射力来看，结合我们从各方渠道了解到的消息，自贸区或将在本年11月份获批 六月始，有媒体公开报道称，中央目前全面叫停自贸区申报，申报方案必须打回重新审查修改。” 据南沙区有关部门透露，自贸区概念由省层面进行申报，程序在今年1月已经走完，只等待国家发改委审批，目前并没有收到任何打回的消息 政策影响：目前媒体传出政府叫停自贸区申报，主要由于一方面目前尚难总结上海自贸区可以复制推广的成熟经验，另一方面，现时各地方政府掀起自贸区申报热潮，存在“拼政绩、要政策”或者“排队占位”的想法，造成政府对于自贸区的申报不甚满意。因此，对于南沙区来说，目前虽仍未收到任何打回的消息，但自贸区能否落地仍然存在不确定性，中央叫停自贸区审批，也将一定程度上影响投资者入市意欲 自贸区获批仍然乐观 3. 未来走势预测 南沙万达广场 敏捷尚品国际 中惠国际中心 珠江船务大厦 即将入市项目分布图 方兴金茂湾 本案位置 【供应】下半年将有包括万达、敏捷、方兴等大型品牌开发商入市，预估供应货量达到49.3万㎡，未来公寓市场竞争加剧（项目临近的保利项目尚未确定时间表） 品质项目大体量入市，未来竞争激烈 3. 未来走势预测 【成交】南沙近一年半间月均成交集中1000-5000㎡水平，而进入2014年，受整体市场环境及缺乏政策利好刺激影响，成交持续走低，多月成交仅100-700㎡。 考虑到市场的消化水平以及目前疲软的市场环境，未来接近50万㎡的供货量将有巨大的去化压力 市场目前消化能力偏低 目前面临三大问题 思考：如何在市场中突围而出？ 本案的核心优势在哪里？ 扬长避短，我们能做得更好！ 谁是这个区域的核心消费者？ ① 客户 基本情况 项目位置：南沙进港大道与珠电路交界 项目规模 ： 占地面积：26990㎡ 建筑面积：67229㎡ 商业部分面积为：33502㎡ 公寓部分面积为：21762㎡ 项目规划：项目塔楼为19层，裙楼为4层，地下一层为车库和设备用房；裙楼部分为商铺和集中式商业，四层设有网球场、屋顶式花园；五层至十九层为公寓 开盘时间：2011年4月 车位配套：地上车位600个 管理费：5.00元/平方米·月 华汇广场 4. 案例分析 户型配比 公寓户型平面图 以49-86㎡单间作主力户型 华汇广场总货量为258套，其中291套为销售单位，65套用作保留单位 户型以49-86㎡的单间作主力户型，共299套，占比83% 4. 案例分析 华汇商业广场自2011年4月29日开盘，仅开盘当天便售出约7成货量，销售较为火爆。根据数据显示，货量消化周期持续半年，共9个月全清291套货量 销售价格方面，2011年均价便达到了9317元/㎡，显著高于其他公寓项目 消化速度与签约价格 项目消化速度 项目签约价格 当年开售时销售较火爆，均价达到9302元/㎡，为2011年南沙公寓最高价 4. 案例分析 项目软件、硬件 项目配套有一至四层的商铺和集中式商业，四层屋顶设有网球场、泳池、屋顶式花园 网球场 1-4层集中式商业 泳池 项目有大型商业及服务公寓的泳池、网球场及屋顶花园配套 4. 案例分析 成交集中广州地区客户，另有部分港澳、珠三角客户，主要通过朋友介绍及电话CALL客 4. 案例分析 客户情况 2011年开盘的华汇广场作为南沙地区较早的公寓项目，凭借核心区位以及开拓市场的先入优势，广泛吸纳各方客户，客群除了主力广州客户外，也有少部分各省及港澳、珠三角客户 客户主要通过朋友介绍、电话CALL客以及户外广告获知项目情况 4. 案例分析 客户情况 置业类别：个体经营者超半数，其次是南沙周边企业员工、事业单位管理人员 置业年龄：主要集中31-40岁，其次是41-50岁及20-30岁 置业目的：以投资作绝对主力，其次是投资+自用 成交以个体经营者及企事业管理人员为主，年龄在31-40岁，主要用于投资