——2014年房地产市场趋势及中长期投资策略研究 同策咨询研究部 2014年3月 审时“底线思维”，度势“逆势突围” 本报告主要观点 观点一：全球经济复苏不平衡格局，导致货币政策出现差异性，中国货币政策“控总量、调结构”，将体现更多灵活性。 观点二：房地产仍然是中国宏观经济深化改革阶段的“过渡性”经济体。 观点三：2014年上半年市场流动性偏紧的市场背景下，库存偏大城市市场以现金为王，跑量制胜，下半年货币政策定向宽松，一二线城市市场量价有逐步回升有机会。 观点四：一线城市中长期看好。二线城市中长期仍然有比较好的成长价值，但个别城市投资需谨慎。三四线城市仍然面临整体供大于求、市场分化的风险，但经济向好城市仍然值得关注。 本报告对房企的主要建议 观点一：在上半年银行信贷紧缩市场背景下，坚持高周转，短期以现金为王，楼市“小阳春”平价跑量制胜。 观点二：把握2014年4-6月市场逐步好转以及下半年集中放量“窗口期”。 观点三：把握今年上半年拿地”换仓“时机，抢占一二线城市优势资源。 观点四：广积粮——创新融资模式，拓宽融资渠道。 观点五：房企银行融合加速，地产全产业链金融体系加快建立，防范金融风险。 观点六：谨慎选择市场，重视区域市场深耕，走出特色之路，规避风险区域。 目录 大势：底线思维下的货币政策平衡术 短期：2014年楼市将呈逆经济周期特征 中长期：供求基本面下的城市投资价值研判 对房企“逆势突围”策略的六大建议 定位：房地产“过渡期经济体”市场特征 大势：底线思维下的货币政策平衡术 美英等主要发达国家已摆脱经济危机困扰，QE将逐步退出，美国经济步入上行周期 国际经济形势 美国商务部发布数据显示，美国2013年四季度实际GDP年率同比增长2.4%，全年增长1.9%。根据牛津经济研究院的研究报告，2014年美国经济有望强劲增长，美国经济平均增长预期为3.0%，就业率望进一步增长，2014年1月美国失业率为6.6%，创下2008年10月以来最低值。在耶伦接任美联储主席后，美联储将开始缩减QE过程，同时联邦基金利率维持目前水平，继续支持经济，防止通胀。 美英等主要发达国家经济形势好转，中国房企积极布局海外进行抄底 国际经济形势 2013年国内部分房企海外拓展情况 2013年以来，已有万科、绿地、中海、富力等逾六家房企加码海外业务。同时2013年也是中国房企海外发展的收获年。 8月份，碧桂园在马来西亚的金海湾项目正式上市，两个月时间成功售出6000多套房子，销售近百亿元人民币，一举成为马来西亚最大的地产商。 绿地在韩国济州岛的健康医疗城项目——汉拿山小镇也于6月份开盘，销售势头良好，一期已去化逾八成，年内销售额预计会突破10亿元人民币。 数据来源：同策咨询研究部 2013年下半年以来，人民币现贬值倾向，美元回归强势，外资流出中国，国内市场流动性减少 国际经济形势 2013年下半年以来，人民币对美元单边升值趋势终结，人民币对美元浮动空间拉大，开始出现“阶段性”贬值，美元回归强势，外资流出中国，国内市场流动性减少。 2012年至今 美元对人民币汇率走势 央行决定自2014年3月17日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由1%扩大至2%。历次汇改伴随人民币阶段性贬值。当前，人民币贬值预期增加会导致外汇占款减少，市场流动性紧张，央行会通过逆回购、降准等货币政策工作适度释放流动性。 2005年汇改以来人民币兑美元汇率及外汇占款走势 注：2014年1月、2月人民币汇率为加权价 2005年7月 2012年4月 2010年6月 2014年3月 历次汇改伴随人民币阶段性贬值，当前，人民币贬值预期增加会导致外汇占款减少，市场流动性紧张，央行会通过逆回购、降准等货币政策工作适度释放流动性 国际经济形势 数据来源：同策咨询研究部 欧盟、日等经济体国家经济状况尚未完全扭转，货币政策仍相对宽松 国际经济形势 日本内阁府发布的2013年第四季度GDP数据显示，剔除物价变动因素后，2013年第四季度实际GDP环比增长0.3%，折算成年率增幅为1%，全年增长1.6%。日本经济对于QE的依赖性越来越大，由此催生了大量的经济泡沫，这对于日本经济的可持续复苏发展形成了严重的制约，预计2014年日本将继续执行宽松的货币政策。 欧盟统计局的数据显示，欧元区2013年GDP整体下跌0.4%，其中2013年第四季度GDP增长1.1%。欧元区经济的复苏动能并不稳固，失业率的居高不下与制造业及工业数据的大幅回落均对欧元区经济前景构成了较大的威胁，未来欧央行仍将在相当长的一段时间内维持现有相对宽松货币政策不变。 数据来源：同策咨询研究部 人民币对欧元、日元依然相对强势，中国仍面临欧日热钱流入影响 国际经济形势 2012年至今 日元对人民币汇率走势 2012年至今 欧元对人民币汇率走势 由于日本推行量化宽松政策，日元在2013年对人民币大幅贬值。 2012年底，人民币对日元的中间价是100日元/7.3049元人民币，而到了2013年12月31日，人民币对日元中间价为100日元/5.7771元人民币，日元对人民币在2013年累计暴跌20.91%。人民币对日元依然相对强势，中国仍面临日热钱流入影响。 与日元对人民币贬值不同，欧元对人民币2013年略有升值，全年走势相比日元更为稳健。 但是，欧元2013年中期遭遇美联储暗示提前退出QE打压，欧元区经济的复苏动能并不稳固，预计未来欧央行仍将在相当长的一段时间内维持现有相对宽松货币政策不变。同样，中国也会受到欧盟宽松货币政策的影响。