2008年11月1日～2008年11月26日 天津市远洋城商业地产项目现状规划定位报告 委托单位：天津普利达房地产建设开发有限公司 执行单位：深圳金砖国投商业地产机构 总负责人：韩蒙 执行负责人：姜叔军 执行调研人员：姜叔军、刘建兵、庞建辉、徐渊明、张喻、张红霞、乔龙翔、李徽 调研时间：2008年11月1日～2008年11月26日 排版设计：张喻 审订： 一、本案商业规划实施条件分析二、本案定位研究三、市场定位实现途径四、商业项目整体规划及理念 目 录 一、本案商业规划实施条件分析 1、区位条件(地理位置的优势与不足) a 、硬性设施条件: <1、交通条件 1)、本案宗地北侧，有连接天津乃至全国的津滨轻轨及京山铁路。塘沽火 车站距本案 1300米。 2)、津塘公路、津滨高速、津滨轻轨排列贴近本案左右穿越， 连通塘沽区内和天津市内的陆路交通，没有易形成拥堵的瓶颈路段。 3)、位于本案西北方位的天津机场，距本案宗地33 公里。 4)、公交线路 a、101路始发于本案普达路中段至塘沽公交总站； b 、102路在本案H地块前设有站点，直通塘沽总站； c 、151、503、931、815、805、621、605、613、680九路郊线车途经 本案宗地，招手即停，可直达天津市内及塘沽区内各公交站点； d 、随着本案开发速度的推进，会有更多的专线公交车通达； 1、区位条件(地理位置的优势与不足) a 、硬性设施条件: <1、交通条件 e、本案建有总量达47.67万平方米的地下停车库，1.2万个停 车位，使得本案不仅便于到达，也适合滞留。 缺点： 就本案商业项目而言，周边的高速、便捷交通条件，很容易使目的地消费、个性化高端消费，被处于本案两端的天津滨江道商圈和塘沽解放路商圈边缘化。 交通图 津滨高速 津塘高速公路 津塘公路 津京路 塘沽站 天津站 京山铁路及津滨轻轨 天津滨海机场 塘沽中专 公交线路102 津塘公路 西中环路 津滨高速公路 津滨轻轨 轻轨人流动线 公交人流动线 五十间房 公交线路101 华北陶瓷城 公交线路102、104 151、503 605、613 651、680 805、815 835、931 交通人流动线图 公交101人流动线 <2、在商业格局中的位置 滨江步行街(核心商圈) 洋货市场(副商圈) 批发幅射周边县市 外滩步行街(副商圈)本地居民14 0732 02 01 05 0641 09 08 03 2018211937 33 38 40 27 25 26 42 30 36 43 28 45 39 34 22 23 24 29 31 44 04 <3、在社区商业格局中的位置 胡家园户籍居民 非农业 4754户,11295人 农业15561户,39149人 起步超市 个性百货 华润 津工超市 易买得 人人乐 乐购 友谊名都 华润 洋货市场(副商圈) 批发幅射周边县市 外滩步行街(副商圈)本地居民 乐购 b、软件条件: <1、居住人口 本案业主18055户,50308人 胡家园户籍居民 非农业 4754户,11295人 农业15561户,39149人 华北陶瓷城从业人员约6000人 周边楼盘居民11220 户, 31303人。 （周边3公里） 本案周边总人数合计：147247人 目标消费人群的社会地位，收入水平，消费行为， 价值观和生活方式，直接影响市场定位。 <2、本区域未来规划的状况 ·本案地块所属区域为胡家园农村城市化建设区域，该区域住宅总规划面积为17平方公里；·本案正北方铁路以北，规划为体育馆和大学城；·本案正南方为华北陶瓷城，规划在现有地块上进行升级，升级后华北陶瓷城总占地面积约60万平米（包括区域内道路交通组织面积，除去道路面积后，华北陶瓷城规划占地面积为54 .7万平米）；·本案西南方2-3公里处，规划建设“津塘湖公园”，沿公园水系规划出商业设施，呈“条型折角式”分布，商业总规划面积23万平米。 2、本案商业价值评价： （五分法） 〈1〉聚集能力（造城运动） 等级（中） A、本案项目立意志存高远，声名远播； B、230万㎡超大规模，必然要求强大的市场推广、影响力大； C、跨度五年以上的开发与市场推广周期，累积传导效应明显； D、大城成就大市，对经营业主有磁力效应； E、但生地行商，十年磨剑，也会让持“快餐式”投资心态的经营者望而却步。 〈2〉可达性（路况、车位、交通网络） 等级（好） A、铁路有津滨轻轨及京山铁路，塘沽站至本案1.3公里； B、公路有津塘公路、津滨高速、津塘高速贴近左右，连通天津与塘 沽的陆路交通，均无交通瓶颈； C、公交线路有11条途经本案，其中101路在本案普达路中段始发； D、本案有总面积达47.67万平方米，能容纳1.2万个停车位的超大规 模地下停车库，不仅易于到达，也适合滞留。