阳澄湖项目市场分析暨规划建议 PART 1：宏观与城市发展分析 PART 2：苏州及区域市场分析 PART 3：项目属性及SWOT分析 PART 4：项目发展及收益测算 宏观与城市发展分析 PART 1 经济环境 苏州经济高速增长，项目面临的经济形势较为乐观 资料来源：苏州统计局 苏州市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图 2011年苏州累计房地产开发投资额1095.8亿元，同比增长34.4%。其中住宅投资812.75亿元，同比增长44.4%，所占比重74.17%，作为房地产开发的主要类型，仍是房地产市场最为活跃的开发产品 2011年苏州全市全年实现地区生产总值11507亿元，同比增长13.7%。整体经济保持快速增长趋势，这也将使苏州继北京、上海、广州之后成为跨入万亿行列的城市。在GDP高速增长的同时，苏州市城乡居民收入以高于GDP增幅的速度增长。2011年，预计苏州市区居民人均可支配收入达33070元，比去年增加3800多元，增幅为13%;农民人均纯收入17040元，比去年增加2300多元，增幅为15.6% 政策环境 短期内市场不容乐观，合理置业需求将陆续得到释放，中长期趋于稳定发展 政策面依然将是决定房地产市场走势的最重要因素； 2012年整个行业将面临松紧有致的局面，从中央层面上看调控的主基调不会放松，限购限贷两大核心政策手段将不会出现根本的变化； 而从地方层面上看则情况将好于2011年，理由是经过过去一年的调控，一二线城市房地产市场交易量的持续低迷已经使得地方政府财政收入受到重压，在GDP逻辑不发生实质性变化的背景下，加上合理需求的积压，2012年会有越来越多的城市在政策执行环节上出现操作空间，而这即意味着2012年刚需市场将好于2011年； 对于开发企业来说，掌握政策变化的规律，捕捉客户的需求节点，踏准市场需求释放的节奏，将是企业进一步发展的重心所在 短期趋势：整个行业进入深度调整期，中长期调控将不可避免，未来两年市场不容乐观，但是合理需求会得到释放； 长期趋势：房地产作为国家支柱产业，上下游产业链众多，未来将呈现出稳定健康发展 城市地位 高铁开通，苏州快速融入“长三角一小时经济圈”。受上海辐射效应增强 上海一小时生活圈 2010年7月1日，沪宁城际铁路开通，苏州至上海最快仅需20多分钟 至2020年，常苏线、苏嘉线开通，苏州将成为除上海外，第二个中心城市 城市地位 2011年全国国民生产总值城市排名，苏州第6 2011年全国城市综合竞争力排名，苏州第5 2011年长三角综合经济实力排名，苏州第2 2011年全国实际吸引外资城市排名，，苏州第1 2011年跨国公司眼中最具投资价值中国城市排行，苏州第1 美国商业杂志评选全球九大新兴科技城市（亚洲唯一入选） 城市规划 园区是苏州城市发展重点，与传统城市中心古城区上演双城记 提示：随着苏州城市规模的不断扩大，一个城市中心已经不能适应城市的发展，苏州政府提出了两个城市中心的发展模式。除了原有的古城区继续维持其城市中心的角色，还将发展另一个以金鸡湖为中心的园区新城市中心 城市发展方向：“中核、 东进、北拓、南优、西控＂ “中核主城”：保护古城区，疏解古城区 居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心 “东进沪西＂：东部为苏州中心城区首要 的发展方向，规划建设为东部新城，成为 苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成 的中核相呼应 “北拓平相＂：北部是苏州中心城区重点 发展方向，规划建设北部新城 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市 “西控太湖＂：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游 区域规划 轻轨四条线路总长135.3km，车站105座，形成两纵两横“井”字形总体布局。其中1号、3号线贯穿园区。轻轨的规划发展加快了各个区域的发展，也促进房地产市场良好发展 轻轨将提升苏州交通的便利性，大大便利了园区与其他区域的沟通联系 比较园区2008年现状图和园区近期两三年规划示意图，就住宅性质房源而言，主要变动板块为 青剑湖板块、双湖板块、和湖东以东板块，这些板块是进去园区住宅性质房源的主要供应板块 区域规划 唯亭板块是未来园区北部城市副中心，区域将承载园区住宅用地稀缺和休闲度假功能。未来发展将成为园区的重点 区域规划 区域规划清晰，交通便利，并拥有阳澄湖优质旅游度假资源，为项目的发展奠定了基础 区域规划 区域总体规划——该区域将建成集休闲度假旅游休闲的生态型小城镇居住模式 区域总体规划——该区域将建成集度假旅游休闲的生态型小城镇居住模式总体布局：形成城镇型住区、旅游度假区、风景游赏区 、生态开敞区、湿地保护区、水源保护区和农业 开敞区组成的用地空间结构 ； 功能定位：长三角地区二级绿心，苏州重要的水域生态空间，以生态保护为主、兼有休闲、旅游度假的多功能滨水区； 产业方向：在以小城镇居住为核心的模式上，逐渐引导商业金融、生态旅游及科研教育类产业向该区域 聚集，未来将形成生态型的服务型聚集区 总结 宏观经济环境 虽然遭遇经济危机，苏州经济仍保持GDP高速增长，项目面临经济形势较为乐观 宏观政策环境 短期内面临调控，但中长期市场趋于稳定发展 苏州城市地位 长三角经济综合实力仅次于上海，高铁的开通，苏州快速融入“长三角一小时经济圈”，受上海辐射效应增强 苏州城市规划 苏州城市首要发展方向，与传统市中心古城区上演双城记 园区规划发展 轻轨建设将园区与其他区域之间的交通时间缩短，在园区国际化的规划和发展前景吸引下，园区各版块亦将日趋紧密 唯亭板块发展 园区中期规划中，随着中心用地的稀缺，青剑湖板块将承载着未来园区住宅用地和休闲度假功能 沿阳澄湖板块发展 沿阳澄湖区域将规划成集度假旅游为一体的生态型小城镇居住模式，商业金融、科技教育及生态旅游逐步导入，该区域辐射半径将形成新的小区聚集群。