株洲黄河北路项目开发策略及一期产品定位报告 湘誉公司营销策划部 一、项目开发策略 二、一期产品定位 规划：新都市主义（New Urbanism） 建筑：新古典主义（Neoclassicism） 园林：欧洲古典式皇家园林风格 会所：欧式高尚生活休闲会所 定位：株洲100万平米高尚大盘典范 目标：湘银集团引领株洲10年又一个高尚居住时代的标杆之作 项目综合开发原则 Page 4 整体开发策略及节奏 开发策略：明星产品 → 创新产品 → 现金流产品 → 多元化产品→ 高端产品→ 顶级产品 对应条件：高端展示 → 产品力 → 配套 → 成熟社区 → 高端稀缺→ 登峰造极 价格策略：4500 → 5000 →5500 → 6000 → 6500→7000 以上 启动策略：依托明星产品启动，并通过拔升项目价值提高项目性价比，奠定市场基础。 项目整体开发策略 一期 三期 四期 五期 二期 项目分期开发次序 开发次序原则： 进入性最优、通达性强区域优先开发 临社区内主干道旁地块优先开发 后期地块开发不影响前期开发物业业主正常生活 符合项目整体开发策略 考虑珠江北路开通、地块拆迁等因素 A B C D E F 洋房 别墅 株洲近年至今价格涨幅年均在15%-20%之间，预计本项目价格年均涨幅为8-10%，则6年后本项目销售价格增长60-80%，具体各期价格预测如下： 分期价格策略及价格预测 2012中 2013 2013中 2014 2011 2012 2014中 一期开盘 二期认筹 三期认筹 三期开盘 四期认筹 四期开盘 阶段划分 三期 二期 一期 2011初-2012中 2012初-2013中 2013初-2015末 2014中-2016初 二期开盘 2015 完美售罄 项目整体节点：2011年至2016年，6年时间完成六期销售任务。其中2011年一 期销售约10万平米，2012至2016年每年销售20万平米左右。项目开发至二期 以后，公司将进入多项目操作阶段。 整体营销节点排布 2015末-2016末 2016 2015中 五期认筹 2016末 开始登记 五期开盘 五期 四期 2016中 10万平米 26万平米 36万平米 23万平米 10万平米 在株洲地区实行多项目操作 2011中 一期售罄 二期售罄 三期售罄 四期售罄 一期 二期 三期 四期 五期 一期营销节点 营销要求：成立临时售楼部接受认筹登记；会所招商先行，会所售楼部与商家同时开放，接受认筹升级 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 管理资源网 一、项目开发策略 二、一期产品定位 项目一期户型 项目一期规划图 楼栋示意编号 高层户型： 洋房户型： 1、2栋处于临街位置，空气质量和噪音是劣势。从销售角度考虑，建议做小户型：A、B户型做标准型三房（100-110㎡），C、D户型做“2+1”房（85-95㎡）。 3、4、5栋处于中间位置，但东侧为安置小区，因此建议视野开阔的A户型做舒适型三房（120-130㎡），F户型做“2+1”房（85-95㎡），B、E户型做95-105㎡紧凑型三房，C、D户型做105-115㎡标准型三房。 6栋处于正南中部位置，A、F户型视野都比较开阔，因此建议A、F户型做舒适型三房120-130㎡，B、E户型做95-105㎡紧凑型三房，C、D户型做105-115㎡标准型三房。 7栋紧临水系景观，花园洋房一览无余，A、B户型视野开阔，景观位置绝佳，建议做3+1（140-160㎡）。C、D户型做标准型三房（105-115㎡）。 A B C D A B C D E F A B C D 高层户型定位