【龙光·普罗旺斯】 营销思路报告 2013年8月 谨呈：龙光集团 报告目录 CONTENTS 第1部分项目现状梳理 1.南宁市场走势 2.区域市场走势 3.项目走势分析 4.评估小结 1、3月份国五条出台后，南宁市的地方政策细则影响不大，看好后市的走势 2、1-6月份，除了2月份春节期间及5、6月份旺季以价换量，销量有所下降 3、价格走势基本稳定在6400-6700之间，整体波动幅度不大 宏观政策影响甚微，南宁整体量价走势平稳 备注：数据来源【绿城人居】&南宁房产局 市场分析 江南区2013年1-6月市场销售走势分析 与全市走势一致，2月份量价均有小幅下滑之外，3月量价均大幅攀升，市场走高趋势明显 市场分析 壮锦板块2013年1-6月市场销售走势分析 与江南区走势有所差别，2月份量价均有小幅下滑之外，3月、4月量价均大幅攀升，市场走高趋势明显，5、6月有所回落 市场分析 壮锦板块2013年下半年市场供应量分析 吸纳客户将是市场竞争的关键 市场分析 区域内大盘云集，货源充足 后期供应量大 市场产品同质化严重，竞争激烈9 片区项目1-6月成交套数、金额及区域所占比例 华南城 成交132套（2.41%） 金额7442万元（2.49%） 均价5483元/㎡ 融晟·公园大地 成交137套（2.41%） 金额83213414元（2.79%） 均价5633元/㎡ 盛天·领域 成交760套（13.9%）金额328191815元（10.99%） 均价5642元/㎡ 汇东·星城 成交648套（11.85%） 金额318687560元（10.67%） 均价5845元/㎡ 昌泰·鑫金绿洲 成交271套（4.96%） 金额145179260元（4.86%） 均价5434元/㎡ 牛顿@苹果 成交253套（4.63%） 金额105996694元（3.55%） 均价5390元/㎡ 云星·乾隆江南 成交969套（17.72%）金额581113673元（19.45%） 均价6467元/㎡ 龙光·普罗旺斯 成交1094套（20.01%） 金额600237781元（20.09%） 均价5816元/㎡ 市场分析 2013年1-6月期间国五条影响甚微，南宁整体量价走势平稳 均价基本维持在6400-6700元/㎡之间，旺季“以价换量”。江南片区市场量价稳中有升，成交均价维持在5500-6000元/㎡左右，月均成交量在400-1200套，走量稳步上升。右壮锦板块销售均价5300-5800元/㎡，月均成交量在500-700套，走量趋势与大江南市场一致，稳步上升。市场以刚需产品70-110㎡N+1产品为主，该类型物业同质化较严重，竞争较为激烈。120㎡以上物业市场容量空间较小。刚需客群主导楼市，走势良好，量价稳步走高 市场分析：走势良好、量价稳步走高 市场分析 本案销售走势良好，上半年多项数据位列前茅 销售业绩诊断： 上半年本案在全市而言，住宅成交套数第一，住宅成交面积第一，成交金额第三（未算青秀万达的写字楼和商铺的话） 合富认为：这些数据指标可以进一步提升 市场分析 本案销售走势良好，价格仍应释放一定空间 销售价格诊断： 全市层面市场上有一定价格优势，但对于江南片区（特别是壮锦板块而言价格）仍处在一定高位，各类营销节点须做一定程度的促销，扩大市场容量； 本案1-6月总体成交量为江南片区销售冠军、成交均价处于市场中高端位置（超过壮锦板块5558元/㎡均价），成交均价未超5900元/㎡ 市场分析 销售现场抓客力可进一步提升 销售现场诊断： 来电量大、进场量大，来电量转换为来访率较高，但现场抓客力不足，成交率可以再提升； 经过我司对现场踩盘了解，本案月均来电量约1300-1800组，月均来访量约1000-1500组，来电量转换为来访率较高 根据备案数据月均成交177套，则来访率转换为成交率不足20% 市场分析 工程实景现场展示形象可进一步提升 工程现场诊断： 实景大城、生活氛围浓； 但工程质量存在一定缺陷，有待改进； 郁金香组团由于工程问题造成停水，致使业主意见较大 包括其他项目存在同样的工程问题 市场分析 系统的全方位提升 营销印象：量大、促销大、产品丰富 市场形象：工程质量褒贬不一 品牌形象：前期多做大盘，近期呈多元化发展趋势 市场分析 第2部分 营销思路分解 1.销售目标分解 2.整体营销思路 3.营销手段分解17 按本案成交套数为市场基数，以下为各盘比例 华南城·江南华府 成交132套（2.41%） 该项目成交1.20套 融晟·公园大地 成交137套（2.41%） 该项目成交1.25套 盛天·领域 成交760套（13.9%） 该项目成交6.94套 汇东·星城 成交648套（11.85%） 该项目成交5.92套 昌泰·鑫金绿洲 成交271套（4.96%） 该项目成交2.47套 牛顿@苹果 成交253套（4.63%） 该项目成交2.31套 云星·乾隆江南 成交969套（17.72%） 该项目成交8.85套 龙光·普罗旺斯 成交1094套（20.01%） 本案成交10套为基数 市场评估 盛天 汇东 昌泰 华南城 融晟 中旭 宏桂 百益 云星 保利 和居 瀚林 荣和 骋望 江宇 天筑 祖龙 阳光 金源 人和 中海 漩涡中心，鲸吞全区 刚需客群、首改客群、金领客群、投资客群...... 福满 宏湖 广西 西线城市 置业客群 （高层洋房） 广西 南线城市 置业客群 （高层洋房） 广西 东线城市 置业客群 （别墅、尚街）