2 高纬环球研究报告 企业选址边缘化是否是大势所趋？ 企业选址边缘化引发的思考 2013年6月，在高纬环球专业团队的建议下，某家高新技术制造巨头将其北京分公 司从地处亮马河商圈的鹏润大厦搬迁至位于城市东北角的某工业园中。与西门 子、爱立信等电子科技制造企业相毗邻，新的独栋办公楼建筑面积达15,000平方 米，聚集了北京所有员工在此办公。而去年在上海，耐克也宣布与铁狮门签订长 期协议，计划于2014年第一季度迁入上海城市东北角的尚浦领世项目，并将该处 打造成一个全新的大中华区总部。从成熟繁华的核心商圈到日渐兴起的非核心商 圈，从传统高端写字楼到产业园区，什么推动着企业办公选址的改变？ 尽管面对40元一份的午间套餐，来回2个小时的交通出行，许多跨国企业的员工们 还是迷恋于出入摩天大楼的那份自豪感。但是请注意，现阶段上海非核心商圈的 优质办公楼租赁价格大约是核心商圈中同等品质竞争对手价位的一半,而在北京写 字楼市场同样的租金价差约为三成。精明的CFO们不会轻易忽略到这个现象，早 就掏出了口袋里的计算器，经过简单运算后一个可观的数字就会出现在决策者的 台前。但凡在一线城市核心商圈高端写字楼中驻扎多年的人，往往就开始抛出一 个个简单而深入的问题：我们要不要搬？我们应该什么时候搬？我们适合搬到哪 里去？ 近年来，企业租户选址边缘化的趋势愈加明显，包括世界500强在内的部分企业已 经开始从核心商圈逐步迁到非核心商圈。2012年北京非核心区域租赁成交占比达 到历史最高。上海随着城市规划及建设范围的扩大，也涌现了很多极具吸引力的 新兴商圈。虽然倾向于边缘化选址的企业租户主要集中在物流、仓储、制造业、 高科技以及研发中心等面积需求较大、对租赁成本更加敏感的行业，而金融行业 及专业服务业等行业的非核心部门如呼叫中心、后台支持部门等也成为非核心商 圈的重要租户。 企业选址边缘化的诱因 核心商圈租金上升 毫无疑问，核心商圈租金过高是企业们选择向外搬迁的主要诱因。自金融危机时 期以来企业在租金处于低谷时签下的租约已陆续到期。这段时期中国经济逐渐复 苏，城市写字楼租金均有不同程度的回升，甚至有些区域已超越历史高位。一线 城市写字楼市场租金自2009年的低谷时期以来，四年内不断攀升。截止2013年第 二季度上海甲级写字楼租金增幅为43%，北京更是达到惊人的138%。随着租约到 期，迅速上升的固定成本带给企业的即使不是个负担也将会是个烦恼。 租金历史数据比较 200 300 400 500 600北京上海 有效 净租 金 （人 民币 /平方 米/月 ） 来源：高纬环球研究部 租金历史数据比较 来源：高纬环球研究部 平均有 效净租 金 （人民 币/平 方米/ 月） 514 405 315 210100 200 300 400 500 600 北京上海 核心区域非核心区域 30% 50% 高纬环球研究报告 企业选址边缘化 是否是大势所趋？企业未来面积扩张受制 作为21世纪重要的世界经济力量之一，中国这个经济体的膨胀孕育着庞大的市场机 会。尽管许多负有盛名的企业在过去的时间里运营良好，不过如果还想在城市核心 商圈招兵买马，请先核算一下所需要的办公空间。在高纬环球关注的中国20大城市 中，过去三年以北京和上海为代表的一线城市其核心商圈空置率不断走低。而这些 城市核心商圈的未来供应却是个难题，非但开发商往往面临无地可拿的局面，还有 例如北京金融街西扩计划以及上海徐家汇中心因拆迁问题而导致不断搁置的状况。 目前政府大力开发的区域多属于非核心商圈，企业们应当判断是否该顺势而为。 核心商圈租金过高是企业们选 择向外搬迁的主要诱因。 空置率历史数据比较 来源：高纬环球研究部 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 北京上海 空置率 BJ: 20.7% SH: 17.2% BJ: 4.2% SH: 6.2%高纬环球研究报告 企业选址边缘化是否是大势所趋？ 行业部门选址优化的内在需求 诚然金融、专业服务、医药等行业一般都会将其前端业务部门放在城市核心位 置，但同时多数行业也拥有涉及研发、物流、数据信息、客户服务等为数众多的 中后台部门。在高租金时代这些部门选址在核心商圈的性价比显然不高。契合城 市商圈的定位进行办公选址优化，不但在区位配套上能获得优势，成本上也能得 到有效控制。北京金融街商圈，由于政府政策优惠和一行三会的入驻吸引了众多 内资金融、保险等公司在此落户；上海的陆家嘴商圈定位打造成中国的金融中 心，相关行业的前端部门在此落户将在企业形象上受益。而一些兴起的边缘商圈 则倾向专注于细分市场。北京定福庄走廊定位国际传媒产业，吸引着文化创意与 传媒等企业在此选址；金盏商圈则定位金融后台服务，为总部在核心商圈的企业 后台支持部门提供办公区域选择空间。上海的五角场商圈定位注重科技创新，吸 引企业研发部门入驻。而外高桥区域新开发的写字楼产品则瞄准了保税区内近万 家企业的升级需求。一般相关行业入驻对应区域还能享有税收减免和其他优惠政 策。 员工幸福感需求提升 企业选择办公地点，最终的服务对象是公司员工。当初企业选择市中心的原因除 了其商业氛围成熟以外，交通便利以及配套设施的完善性等也是主要考虑因素。 但是如今市中心区域由于大量人口聚集、道路拥堵、车位难寻甚至环境污染，给 员工造成了无形的压力。漫长拥挤的出行时间与市中心高昂的生活就餐成本，不 但挤压到员工收支和时间平衡，深入的说也会影响到企业的长远发展。因此在市 中心办公真的幸福吗？ 企业选址边缘化的时机 受到经济结构转型、外需不振的影响，目前中国高能耗、低附加值产业正面临被 逐步淘汰或被迫转型的局面。而战略性新兴产业如新能源、新材料、生物制药 等，则受惠于资金渠道、领先技术以及高端人才等要素推动而日渐兴起。但是不 管行业在增长期或者收缩期，租赁成本始终是企业运转中重要的一部分，一个租 约的签订也反映了企业对未来成长情况的判断。在中国一线城市发展过程中，可 以选择邻近的香港市场作为案例参考。通过回顾香港近几年写字楼市场的变化， 会对未来本地市场的局面有所启示： 作为亚太地区最有影响力的金融中心之一，香港写字楼租金长期位于全球排名前 列，同时其供应布局和大陆一线城市相近。香港写字楼市场的边缘化进程可以追 溯到金融危机之前。随着2008年中环地区的租金跃居当时全球最高位置，摩根士 坦利开始启动从这个传统的金融核心区域转移至九龙。随后许多金融银行业相关 巨头也纷纷行动，比如普华永道、安盛、宏利、德意志银行、瑞士信贷、美林银 行等纷纷从港岛搬离或者转移部分部门。由于边缘化发展，这些新兴商圈中的甲 级写字楼自2012年来租金迅速攀升，现今有些商圈如东、西九龙和港岛东区均已 创出历史新高。而传统核心商圈中环的写字楼租金则在2012下跌了16.8%。在未来 一段时期，预计这些新兴商圈依然会保持一个较低空置率和温和的租金上涨势 头。 不管行业在增长期或者收缩 期，租赁成本始终是企业运转 中重要的一部分。 高纬环球研究报告 企业选址边缘化 是否是大势所趋？中国以北京为代表的一线城市核心商圈写字楼租金同样在全球排名中名列 前茅。但是与香港不同，中国一线城市的写字楼租金从长期看仍将维持上 涨态势，但是其核心商圈供应面积却逐年减少。据高纬环球统计，至2016 年底北京核心商圈写字楼供应量不足155万平方米，而非核心商圈供应量 则迅速攀升到360万平方米。未来同时期，上海核心商圈写字楼供应量仅 占整体市场份额的25.5%。在供求不平衡的条件下，随着新兴商圈的发展逐 渐完善，其租金价格也将面临上涨。高纬环球认为以北京、上海为代表的 一线城市，企业向边缘化区域搬迁调整的时机已经成熟。处于上升周期中 的企业应根据其今后发展速度，尽早制定合理的办公选址策略来满足其办 公面积的扩张需求。而处于行业弱周期的企业则也应把目光聚集到这些新 兴区域，寻求控制固定成本方案。如果现在目光依旧局限于核心商圈，将 错过最好的搬迁时机，未来不仅会给企业扩张造成一定的不稳定性，也会 进一步增加企业搬迁的成本。所以不论就宏观经济面下的结构调整，还是 一线城市写字楼供应趋势来说，当前边缘化时机已经成熟。 全球最贵写字楼地区前十名（按国家） 2011 排名 2012 排名 城市区域租赁成本 (欧元/平米/年)租赁成本 (美元/平方英尺/年) 2 1 伦敦西区 2,137 262 1 2 香港CBD 1,505 184 8 3 里约热内卢Zona Sul 1,343 165 N/A 4 新德里Connaught Place 1,324 162 3 5 东京CBD(5 Central Wards) 1,274 156 4 6 莫斯科CBD 1,141 140 5 7 北京CBD 1,074 132 6 8 纽约(麦迪逊大街/第五大道) 1,052 129 7 9 悉尼CBD 992 122 9 10 巴黎CBD 915 112 中国一线城市的写字楼租金从 长期看仍将维持上涨态势，但 是其核心商圈供应面积却逐年 减少。所以不论就宏观经济面 下的结构调整，还是一线城市 写字楼供应趋势来说，当前边 缘化时机已经成熟。 来源：高纬环球研究部高纬环球研究报告 企业选址边缘化是否是大势所趋？ 企业选址边缘化的判定标准 并非所有的企业都适合边缘化的选址解决方案。那么当您所在的企业进行选址决 策时，高纬环球建议企业租户能有个全方面的考量，根据自身需求评判是否要在 新兴区域进行选址。为此我们提供了以下八大标准用以决策前自检。 来源：高纬环球研究部 新办公地点是否会对现行业务造成影响 办公位置交通出行是否方便，周边有没有轨道交通 企业人才及员工会否因办公地点改变而流失