绿地商业集团调研报告
报告摘要
绿地商业规模
绿地的房地产总收入中，2012年商办物业收入占40%，即超过400亿（其中租金收入约10亿），2013年该比例将进一步上升，接近50%；
绿地商业集团是一个单独的盈利主体，也开发投资项目（虽然不多）；
绿地的商业产品线：四海（地标）、八方（区域）、人和（社区）；
绿地商业销售模式
绿地商业的销售模式：纯散售、整体出售和售后返租均有，主要是售后返租，原则上不再允许纯散售；
售后返租时，建立防火墙，分两级构架，空壳公司负责包租，专门的运营公司负责运营；
售后返租时，商业项目的销售一般由商业部门负责；
建议
复地应先找一个基础比较好的项目为试点，例如杭州蓝孔雀项目，充分利用外部资源（销售代理等）继续做售后返租。
目录
1. 绿地商业地产发展概况
1.1 绿地集团商业地产发展概况
1.2 绿地商业集团发展进程
1.3 绿地商业集团具体操作办法
2. 绿地商业产品线及销售模式
2.1 绿地商业三大产品线介绍
2.2 绿地商业的销售方式
2.3 绿地商业销售办法借鉴
3. 复地销售型商业操作办法探讨
3.1 成都复城国际案例剖析
3.2 售后返租模式的研究
3.3 售后返租的具体操作细节调研
4. 调查小结及建议
1. 绿地商业地产发展概况
1.1 绿地集团商业地产发展概况
绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月，主业为房地产，能源、金融等相关产业。在2013年中国企业500强中位列第55位，在《财富》世界企业500强中位列第359位。
2012年，绿地综合收入约2001亿元，同比增长35%；房地产板块收入约1078亿元。其中商业（含办公）收入约占房地产板块总收入40%，超过400亿元。
2005年开始，绿地向商业地产转型，转型重点为超高层建筑。目前全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的。
绿地在超高层建筑运营上有别于国际传统，按照国际传统模式，物业全部持有，长期经营，回收周期长达15到16年。而绿地是酒店、商业等核心物业持有，办公楼能卖的全部卖掉，这样2到3年就能收回成本。
目前，绿地在建的商业地产项目超过2000万平方米，持有的部分超过350万平方米 （17.5%）。
绿地概况
转型商业
通过绿地集团整体组织构架图可以看出，商业集团与各个事业部并列。绿地集团执行副总裁张蕴任绿地商业集团董事长。
1.1 绿地集团商业地产发展概况
绿地商业模式
2013年，绿地集团将旗下商业地产业务收入占全部销售收入的预期比例提升至近50%，与传统住宅业务平分秋色。
在商业地产未来战略布局中，绿地将继续延续超高层优势，而产业园投资以及高铁站商业区将成为未来新的战略核心。
绿地与正大探索新的合作模式。在购物中心项目上，正大为绿地提供商业业态支持，绿地则为正大提供建设工程支持，也在商办项目上向正大输出运营管理经验，实现“产品输出”向“智力输出”的转型。
绿地在商业地产领域产品线较长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。
1.1 绿地集团商业地产发展概况
1.2 绿地商业集团发展进程
作为绿地集团商业地产管理总部，绿地商业集团目前共有员工约200人，管理的项目遍及上海、北京、南京等全国24个省近60座城市。
绿地商业集团发展历程（大事件）
目前，商业集团 持有并管理10余个已开业商业综合体，近100万平米，年租金收入逾10亿元。
先后与沃尔玛、正大集团、百联集团、百盛集团、上影集团、国美电器缔结战略合作。
1.2 绿地商业集团发展进程
1.3 绿地商业集团具体操作办法
1.3 绿地商业集团具体操作办法
经营模式
目前绿地的大部分盈利来自商办部分，一般办公是住宅价格的1.5倍，商业是住宅的2倍，而住宅土地价格高企和快周转，利润反而不高；
绿地商业集团是一个独立的法人，有核算账户，有投资职能，自己也投资开发项目（例如浦江乐和城），其下面的运营管理公司是二级法人；
优质资产划归商业集团，返租的资产等也归在商业集团旗下，这样商业集团的整体经营情况可实现较平衡的发展；
团队考核
除商业集团外，绿地各事业部的商业团队发展也很快，例如事业一部，商管团队已经很强大（180人左右），也已经发展出了两级构架，也可作为商业集团；
各事业部商业团队的考核，商业集团和事业部一起考核，其中以商业集团为主；
管理半径
在一些好的项目上，商业集团（或事业部的商业部门）直接管销售（上海万科现在也是商业直接负责销售）；
拓展商业项目，销售型商业的项目定价，一定要获得商业部门的确认和认可，这样可以保证商业项目的存活，即使前期补贴，后期也有可能使运营收入和返租租金比较匹配；
管理职能
在一些项目上，商管公司已经成为业主，例如北京大兴项目的业主总经理即为北京商管公司总经理王志明（开发公司的图章交给商管，办公等其他物业的物业管理由商管负责）。