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本项目整体定位
商业定位及依据写字楼定位及依据
设计评估及建议
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项目整体定位—概念定位
本项目
10号线地铁站点
何谓“中枢”？
地理的中枢
四川北路的中段，连接南北商业的枢纽，未来繁华的中心；
交通的中枢
地铁十号线站点和四号线带来大量的人流，加上大量的公交站点，是未来区域内重要的中转站；
商业的中枢
项目周边未来商务项目众多，本案商业定位于其中心的地位，可谓牵一发而动全身；
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参考理由：
连接地铁，地下商业空间的综合运用；
写字楼、商业的比例与本项目类似。
跟周边物业相比上市时间类似。
随着香港新世界的上市，淮海中路商圈的商业坏境
进一步提升，尤其是地下空间的运用，牵动了整个区
域商业的发展；
本项目要达到的目标：
利用四川北路改造的契机，利用轨道十号线的开通机
遇，进一步提升四川北路商圈的商业环境和层级，推
动整个商圈的发展和繁荣；
定位参考案例—香港新世界
地铁上盖项目地铁上盖项目交通
中信泰富四川北路项目香港新世界广场
功能写字楼租户为商业的主要客户来源之一写字楼租户为商业的主要客户来源之一
67％：33％60％：40％业态组合
写字楼：商铺
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年轻白领、商务人士、周边中高收入人群客户定位
中高档品质定位
商业
档次：中档企业以及一线企业的支持性部门
行业：航运物流行业及其上下游企业
客户定位
市场中上品质，领先于虹口现有写字楼的甲级写字楼品质定位
写字楼
中信泰富四川北
路项目定位
项目整体定位—品质定位
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依据
商业定位
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盛邦国际
2008年上
市，总建面
56000，商
业约16000
中信项目
2010年上
市，总建面
5.3万，商
业2万
玫瑰广场
2009年上
市，总建面
5万，商业2
万
香港广场
1998年建成，
总建面14万，
南座商业约2
万
香港新世界
2002年建成，
总建面13.5
万，商业约5
万
瑞安广场
1996年建成
总建面7.8
万，3万商业
商业定位
三个综合性商业项目造就了今天繁华的淮海中路商圈，类似的三个商业项目能造就明天繁华的四川北路商圈吗？
淮海中路的这三个代表性商业综合体，都建成于上海房地产市场真正繁荣之前。
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淮海中路四川北路
淮海中路四川北路
起步都是靠综合性商业带动商圈的发展
三个商业项目本身体量都不大，但加在
一起却具有了规模效应
三个商业体在档次和目标消费群以及业
态定位上有错位，有互补
如香港广场商业业种主要以餐饮为主，
香港新世界在餐饮的基础上增加了娱乐，
同时餐饮的档次更高；而瑞安则主要是以
综合性百货零售为主，没有餐饮和娱乐；
三个项目都与地铁相连，地下商业可达
上的便利性极大的促进了商圈的发展；
启发
从现在开始三个商业项目就应该在定位上认真
规划，以差异性形成商业规模效应；
作为更晚上市的本项目，应该随时关注其他两
个物业的动态，及时作出调整；
对于非传统商务核心区的本项目所在区域，商
业应该成为其开发的重点；同时在定位时也要充
分考虑到与写字楼包括周边写字楼的互动；
每个项目规模都要小于淮海中路上的项目，辐
射能力有限，应定位于区域型的商业中心；
三个项目应充分利用轨道十号线的契机，将地
下空间相连，推动整个区域商业的成熟；
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白领购物：以年轻白领女性为主要目标顾客
（业态构成主要是流行服饰、年轻白领休闲装等）
亲朋聚会：满足白领的社交需求尤其对中高档餐饮的需求
（商务聚餐、朋友聚会）
（业态构成主要是大型正餐、休闲快餐、茶座、咖啡店等）
美容健身：现代白领追求健康生活方式的需求
（业态构成包括健身房、美容SPA、中高档美发等）
休闲娱乐：满足白领休闲生活需求
（业态构成主要是KTV、书吧、迷你高尔夫、桌球室等）
主题定位—白领生活广场
白领生活广场
这里白领的定位是：年轻女性+商务人群
他/她们有什么样的生活方式？