房地产评估 第一节房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节房地产评估的成本法 第四节房地产评估的收益法 第五节房地产评估的市场法 第六节房地产评估的剩余法 第一节房地产评估概述 一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性 供给缺乏弹性 （3）效用的持久性 （2）位置的不可移动性 →价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 ——某一地区某种用途的土地供不应求 广西土地面积共2367万公顷，占全国面积的3.47%。2001年底广西人口为4788万人，人均占有土地面积0.50公顷，低于全国人均占有土地0.74公顷的水平。人多地少，是广西土地资源的显著特点。 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产的特性 1、位置固定性（不动产） 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 （三）房地产市场的特征 1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） 二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 ——建筑物的用途要与土地的性质相匹配 均价3700 4、区域及地段原则 永凯.春晖，均价8000 . 第二节 房地产价格在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 一、房地产价格的特性 （一）土地价格： 1、地价是地租的资本化（非劳动产物） 2、地价呈不断增长趋势 3、地价与土地用途相关（受政策影响） 4、地价具有个别性 （二）建筑物价格：成本＋利润 （三）房地产价格：地价＋建筑物价格 二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系 （一）我国土地权属类型 我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让。 不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 招标、拍卖、挂牌、协议 注：GC2006-18地块整体出让。 （二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价 待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 1、一级地边界北起湘桂铁路线,往南经友爱南路、人民东路、民主路、共和路、东葛路、南环路、新民路、七星路、古城路至星湖路西段；南沿七星路南侧经保爱路、中山路、临江路至邕江；西起邕江，沿解放路往北，经华强路、中华路至南宁火车站。 二、房地产价格分类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 建筑总面积÷土地总面积 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？