保利东湾国际10-12月推广策划案Promotion plan报告结构思路导图南昌市场分析区域市场分析全年目标分解项目现状分析貳叁肆壹Part 1Part 2项目竞争策略分析营销推广总体战略Part 3陆柒Report the structure of thinking map客户群体分析伍南昌市场分析Nanchang market analysis南昌市住宅2011年1—10月备案总额超过4亿项目绿地新都会6.4亿楼盘朝阳绿洲4.0亿奥克斯盛世经典4.0亿项目共性区域产品供应量绿地新都会朝阳绿洲奥克斯盛世经典以首改首置为主传统热点区域高新朝阳洲红谷滩以两房三房为主以三房四房为主以两房三房为主119705m272772.7m2102637.84m2限购下半年销售额过三亿单项目共性：热点区域、产品以首置及首改为主、供应量大，单价区域内占有一定优势。供应量大国庆期间重点项目成交情况国庆节期间，市场成交惨淡，多个项目开盘，房源去化率不及50%典型别墅销售情况受限购限贷影响，上半年别墅产品销售较一般，目前在售别墅月均销售多在个位数以内别墅年内总货量年内南昌市别墅总货量约25.5万方，市场存量较大，新推量占总货量的80%以上目前别墅市场竞争激烈，推货量巨大，市场空间不容乐观！年内货量去化速度未来市场存货量较大，销售周期长因此未来别墅市场不容乐观市场启示Market summary市场日趋下行，整体市场、区域市场竞争激烈。在市场观望之下，做好品质是突破市场激烈竞争的重要砝码。现行市场下，高层的销售要优于别墅, 去化速度也快于别墅。项目后续产品推售，建议以高层余货为主，别墅为辅。市场预测根据近期新闻有可能解除“限购”政策，若是解除限购政策预判11月-12月份市场会迎来小幅度升温积极出货 抢占市场区域竞争形势Regional competition高新区房地产市场分布绿地新都会保利香槟国际中兴和园浪琴湾凯美怡和香缇溪岸江美置业本案恒大项目(原中电地块）城泰凡尔赛深国投路通项目绿都项目竞争对手将拦截我们高层的潜在客户资源，高新区客户基数日益减少。竞争项目——高层产品下半年货量各竞争项目下半年的高层新增总货量大约为34万方，其中绿地新都会的推量最大，大约为18万方，占到总体的50%以上竞争对手入市时间表绿地新都会中兴和园凯美怡和花园浪琴湾从市场分析情况来看，为了抢占2011年南昌楼市最后的“黄金期”，高新楼市各大项目集中在10月期密集入市，加上上半年存量，总供应量在40-55万平米之间，竞争绝对激烈。香缇溪岸保利香槟国际高层、洋房（三室为主，两、四室为辅），约18万平米别墅（230-350平），约2.5万平米别墅高层、约5万平米，叠墅，约1.8万平米别墅洋房，约0.9万平米恒大名都高层（10.12万平米）竞争对手分析——基础数据对比正在开发地块A1地块恒大名都主力面积为90平米，该部分房源，为我项目有着竞争关系竞争个案——高层产品分析该项目目前处于施工阶段，根据其开发进度，我司判断其在1.5个月之后则会开始进行蓄客，3个月左右，将会进行发售，故与我项目的销售存在直接的竞争关系；首批开发地块为A1地块，由5#27层的高层组成，面积为101289.36㎡。竞争项目基础资料对比结论：·刚性需求占主导地位，高层这种高低配的项目从占地和规模上，成为高新主流供应产品类型；·区域项目容积率较好，除绿地外，新盘均在1.8-2.2之间；·区域自然资源佳，环境较好；处于城市重点发展方向，发展潜力大；·各大项目将在10月之间密集入市，竞争相对激烈。如何提升和加强保利东湾国际作为高新区中高端的形象，彰显项目的“高性价比”，将是项目销售的关键。