同策地产上海博览汇商业广场价格定位报告
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我们定价的思路
首次入市价格策略
定量定价
定性调整
应有合适的定价方法得出项目的基准价
项目最终的入市均价
项目介绍
项目定位
项目销售目标
选择合适的定价方法
制定标准层的均价
项目垂直层的均价推算
项目各层均价测算
上海商业市场分析
项目周边竞争分析
客户反馈分析
项目SWOT分析
项目介绍
推广案名：博览汇商业广场
基地地址：上海市浦东新区芳甸路梅花路
交房标准：毛坯
基地面积：约5115 M2
总建筑面积：11609M2
建筑总高：15米（观光电梯18米）
建筑层高：一、二层：5.5米；地下层：5米
总套数：107套
单套面积范围：14-354平米
主力面积范围：50-270平米
商铺开间：6米
商铺径深：8-12米
得房率：约68%
建筑设计使用年限：50年
电梯数量：玻璃观光电梯1部、客货梯1部、自动扶梯8部
地面一层平面图
总建面：3657.27 ㎡
总套数：32套（餐饮铺：31%）
沿街铺：13套（餐饮铺：38%）
面积范围：15—322 ㎡
铺面开间：6米
建筑层高：5.5米
商业走廊宽：3米
中轴走廊宽：5.8米
地面二层平面图
总建面：3685.95 ㎡
总套数：29套（餐饮铺：38%）
面积范围：31—228 ㎡
铺面开间：6米
铺面层高：5.5米
商业走廊宽：4米
中轴走廊宽：6米
地下层平面图
总建面：4265.68 ㎡
总套数：46套（餐饮铺：37%）
面积范围：14—354 ㎡
铺面开间：6米
铺面层高：5米
商业走廊宽：3.2-6米
项目定位
博览汇商业广场所具备的基本特质：
轨道交通上盖式的商业广场
围合式构造有利于人气的聚集
遥相呼应的“国际会展中心效应”
顶级酒店、办公环伺周边，CBD群聚效应显著
世纪公园历次活动数万游客扩容目标消费群体
区域内近5万户高档住宅业主给予强大的基础消费力支撑
项目形象推广定位
博览中心 世纪公园 轨道中心商业广场
项目销售目标
2009年5月初开盘
5个月基本上完成项目的全盘销售
资金快速回笼
在客观背景下实现较高的利润
保证开盘热销30%
顺利完成年底清盘100%
我们定价的思路
首次入市价格策略
定量定价
定性调整
应有合适的定价方法得出项目的基准价
项目最终的入市均价
项目介绍
项目定位
项目销售目标
选择合适的定价方法
制定标准层的均价
项目垂直层的均价推算
项目各层均价测算
上海商业市场分析
项目周边竞争分析
客户反馈分析
项目SWOT分析
常用的定价方法
方法介绍
与我们项目价格定位选择的匹配度
成本导向法
需求导向法
竞争导向法
成本导向定价法是一种卖方意图定价的方法
基本思路是在定价时首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润
是指以消费者为中心，依据买方对产品价值的理解和需求强度而非依据卖方的成本来定价
是指企业为应付市场竞争而采取的特殊定价方法，
它是以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的力量对比和竞争产品的特色，制定相对偏低、偏高或相同的价格参与竞争
可达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法
没有考虑市场的承受能力，
没有考虑市场竞争，容易偏离市场或者没有达到预先的利润
没有考虑市场的承受能力，有可能形成销售压力
方法选择