万科地产浦江镇127#地块项目销售策略报告提 纲目标客户预判未来竞争典型竞争个案分析产品建议销售策略解读本案一、解读本案城市森林浦江镇中心开发区漕河泾高科园紫竹园(大学城)生态别墅美国环球主题公园世博会预留地三林生态城48km17.5km33km人民广场海港新城浦东国际机场虹桥机场21km碧海金沙30km位于闵行区浦江镇距人民广场17.5公里距离世博会址11公里至虹桥机场21公里浦东国际机场33公里与人民广尝世博会址、碧海金沙等形成上海黄金轴线区位属性—距离人民广场仅17.5公里，仅15分钟的车程交通属性—便捷畅通的交通条件城区东侧的浦星路经卢浦大桥直达人民广场规划中的轨道8线在浦星路有3个站点(计划2009年建成试通车，2010年国家验收 )三鲁路和浦星公路的拓宽三鲁路历史遗留项目镇区规划项目浦江镇总体关系—是具有强势高新产业支撑的区域，未来发展为产业、高尚居注生态休闲为一体的新城产业属性—全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区漕河泾浦江高科技园内入驻产业特性多为新兴产业，产业从业人员年龄偏年轻人口属性—充足的人口导入，保证城镇全面发展的重要要素浦江镇区现有人口11万世博动迁调换基地人口2.5万漕河泾、高科技园区、浦江智谷等产业区可导入20万人口浦江镇总规划人口50万核心区及休闲居住去人口导入中心商业带北广场南广场本案配套属性—完善的配套，体现城镇的便利性商务办公带 学校中心镇片区设置行政中心、文化中心、体育中心、二级医院各一个、两大商业中心、行政中心一处、社区分中心八处、小学五所、中学五所、高中二所、体育活动、商业、金融、娱乐、文化等设施用地将结合中心轴主轴以及各居住区组团布置。商业规划：城镇级商业规划（中心商业带、南北广尝商务办公带）小组团社区级商业学校项目属性—位于意大利风貌区低密度段本案位于意大利风貌核心区，住宅部分容积率为0.4本项目与市区距离较近，跟市中心区联系密切，可定义为“城市别墅”从区域规划特征来看，本项目位于新城中心区，同样可定义为“城市别墅”决定了本案生活之便利性意大利风貌区本案住宅部分经济参数占 地 面积：172523平方米总建筑面积：107009平方米其中地上建筑面积：69009平方米地下建筑面积：38000平方米 容积率：0.40目前市场上在售产品形态院邸独栋建议产品形态容积率：0.40独栋别墅？院邸产品？在浦江镇规划内，纯独栋规划项目尚无出现，并可规避区域内同质市场的竞争独栋别墅产品可做内庭和合院，可增加别墅花园面积（参考九间堂、绿地百合苑）独栋产品可设计房型面积变化大，一方面可以错位排布，另一方面，容易形成总价差异，市场风险小）新浦江城院邸产品去化情况06年9月底开盘，目前销售21套，月均销售套数为3.5套，成交价格变化不大，其价格成长存在一定程度的压力成交比例相对较大，受众面较窄未来国金项目产品规划中预计会出现院邸产品线从去化情况来看，每批房源去化均好，当月去化都达到了80%以上；价格成长性明显，6个月内增长了10%左右，未来独栋别墅产品稀缺，未来将形成市场追捧的稀缺产品佘山3号小独栋产品去化情况城市独栋别墅项目定位15分钟的市中心区间的车程浦江镇整体规划及完善的城镇配套区域产业强劲支撑本案0.4容积率的项目属性决定了本案定位。属性分析属性描述导入客户交通属性配套属性轨道、立体交通体系生活配套、环境完善交通导入客户改善居住客户产业属性周边产业与轨道输入产业导入客户通过属性分析，可推导出以下四种主力客源品牌属性大开发商，大品牌品牌忠诚客户人口属性未来人口增长明显项目属性城市独栋别墅全市客户改善居住客户二、本案未来客源预判交通导入型卢浦大桥徐浦大桥依托两大桥和轨道交通所带来性私营业主和高管改善居住型浦江镇镇区居民及居住升级人群（包括新浦江城已购客户）产业导入型浦江园区浦江高科技园区的发展，将导入大量高薪的高层主管客户特征描述品牌忠诚型全国性万科品牌的进入，将万科会的忠诚客户引入区域