一座城市唯湿地而至高无上万科洋湖垸项目营销策略提案
2013/01/13
谨呈：长沙市万科房地产开发有限公司
方案目的：
1、核心问题：为项目市场占位提供策略思路？
2、为项目制定营销策略铺排及推广计划？
营销策略制定报告纲要
项目营销定位
竞争环境分析
项目价值解析
报告思路2营销整体把控Chapter .1
项目价值解析
NO1：项目认知
NO2：洋湖垸认识NO3：核心价值提炼项目认知
项目位于大河西先导区洋湖片区，近邻河东中心区及河西副中心区，片区将建设成为中部总部经济基地和中部最大的城市生态湿地公园
本案
省政府
新开铺
溁湾镇
雨花亭
步行街
梅溪湖
岳麓山
火车站
火车南站
5.5公里
4公里
7公里
5.2公里
7.2公里
7.2公里
6.4公里
10.4公里
13公里
项目位于河西洋湖垸湿地公园东北角，西面正对7000亩洋湖垸湿地公园。
距离长沙经济圈均在10公里以内。
洋湖垸湿地公园
项目认知
本案
本案
位于总部经济区
湿地
五星度假酒店
白金商务酒店
总部商务区
总部经济区大盘纷纷抢滩
西接湿地公园，东临总部商务配套，位置上占据洋湖垸中心位置，以高档人文大盘，与周边总部经济配套构建全新的湿地居住体验。
合能·洋湖公馆
项目四至与现状：周边道路均已修建完成，项目一期现正施工中，目前已建至一层，一期湿地公园已对外开放，二期现在施工中。
政府储备土地
向西看：坪塘大道（已通路）
向北看：靳江河（枯水期现状）
向北看：远眺阳光100后海
向南看：项目南部土地，平整且已完成拆迁
向西看：地块南侧500米外的湿地公园一期
坪塘大道
中央大道
公交路
靳江河路
向西看：正在施工中的洋湖垸湿地公园二期
向东看：正在施工中的合能洋湖公馆项目
向南看：中央大道（已通车）
项目认知
总用地面积:100355m2（150.33亩）
总建筑面积：298262㎡，商业面积28780万平米，住宅面积269482㎡，综合容积率：2.98
地块北靠靳江河，可充分享受靳江河景观工程竣工后的成果；西接中南地区最大的城市湿地公园——7000亩洋湖湿地一览无余
项目总用地150亩，地块呈狭长状，南北长，东西窄。西面靠7000亩洋湖湿地公园，北面临靳江河，景观资源无可比拟。西北面有高架桥，对项目将有一定影响。
项目认知
二期·高层
二期·多层
一期·高层
一期·多层
一期·独商
一期·公寓
项目由南至北依次开发，一期、二期约21万方，预计在2013年可全部达到预售条件，即2013年销售任务量。集中出货期为8月份。
项目分期达预售计划：
一期，独立商业13-1-15，展示区13-4-20开放
多层13-4-24，高层13-6-24
公寓13-8-27，与二期高层进度一致
二期，多层13-8-6，高层13-8-27
三期，高层14-4-22
项目认知
三期·高层
一、二期户型配比，除公寓产品外，其余产品全部为三房和四房，其中三房户数比约占70%，四房户数比约占30%。典型的首置首改产品
户型配比：
项目认知
一个湿地+8所学校+3大公园+1个中部经济区目前周边路网已完善，但配套设施有待进一步完善。随着周边开发的逐步进行，过江大桥及隧道的通车，预计2-3年内，各项配套将全面完善。
项目认知
学校：兴联小学、中加国际学校、连山小学、联兴小学、周家湾小学、岳塘小学、麓山实验小学、雅礼中学；
企业：长沙水厂、大河西先导区管委会、先导区规划展示馆；
医院：含浦医院、靳江阳光门诊部；
公园：含浦科教公园、洋湖湿地公园一期、沿江风光带；
银行：含浦建设银行支行
酒店：柏宁酒店
12年精英教育社区，全长沙唯此一个。项目自带幼儿园，距离麓山实验小学约500米，距离雅礼中学约3公里，重要的是，项目业主，均可入读。
项目认识
7000亩洋湖垸，中部地区最大的湿地公园，集生态、文化、休闲、教育等多功能于一体的湿地公园。分湿地科教区、湿地生物多样性展示区、湿地生态保育区、湿地休闲区以及管理服务区等五大区。
洋湖垸认知
总体投资215亿，规划面积19.8平方公里，规划总用地面积为1915.27公顷，其中城市建设用地1859.9公顷。规划区总人口约26万，规划区内居住人口24万。