浅析万达城市综合体 2012年7月19日 万达集团简介 在中国的商业地产发展历史上，有一个企业之名在市场中特别响亮：万达。在它22年的发展过程当中，已经俨然成为一部中国式房企发展教科书。从1988年万达集团开始介入房地产开发到1992年万达集团成立，至2001年，万达集团在中国就已如日中天，并发展出多条产业链。 截至2009年万达集团总资产1000亿元，年销售额600亿元，纳税近50亿元，被中国银行和中国农业银行两家总行评为“A类重点大客户”，全国只有不到50家各行业企业获得这个待遇。 已在全国开业18个万达广场，7家五星级酒店，400块电影银幕，持有的收租物业面积约700万平方米。万达集团的目标是到2012年，年销售收入超过1000亿元，净利润超过60亿元，商业地产开业80个万达广场、五星、六星级酒店超过45家、文化产业拥有1000块银幕、连锁百货超过65家，持有的收租物业面积超过1200万平方米，成为中国一流的企业集团。 万达广场项目分布 万达广场主要分布在国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心地段，第一、二、三代产品均选择省会或中心城市布局。 2003年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些地区，在当中发现这些地区受影响比较大。万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，比如说成都、重庆、武汉、南昌。从2008年、2009年的情况看，万达对北京、上海等重点城市仍始终加大投资，同时对环渤海地区的市场也比较关注。 截至2009年底，万达集团已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了47个万达广场，其中已开业27个万达广场，在建20个；共建设26家五星级或超五星级酒店，正在运营8家五星级或超五星级酒店；拥有400块电影银幕；11家连锁百货店。 万达集团计划在2010年确定开业的17个万达广场及2011年计划开业20个万达广场，总招租面积超过600万平方米。 到2012年万达开业的五星级酒店、六星级酒店大概会超过45家，百货店大概会开业70家左右，电影院会在110到120家，大概在1000多块屏幕以上。 万达广场全国分布图 高级酒店全国分布图 万达广场项目选址 “万达广场已经发展了三代。2005年之前是一、二代产品，2005年之后是三代产品。一、二代万达广场还要更多的依靠于城市‘眼珠子’地带，借助商圈的力量来发展。但发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。”——万达集团董事长王健林对万达的三代商业地产产品做出简单而明晰的描述。 从借“心”到造“心” 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2005年之后的第三代产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。 万达选址的变化原因：1）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展；2）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； 3）城市副中心及新区规划起点高，城市配套好，适合营造高品质的项目； 4）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础；5）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发险； 6）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大；7）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。 上海五角场 北京CBD 宁波