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前言前言前言
2011年，是昌辰御园寻求市场突破，快速回笼资金的关键一年2011年，是昌辰御园从团购到市场销售转型的一年2011年，是昌辰御园品质提升，形象提升，营销水平提升的一年
2011年，是昌辰房产转型战开始的一年
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一、市场研究
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研究分析
开发战略研判开发战略研判开发战略研判
企业战略——控制风险、追求利润企业战略——控制风险、追求利润从项目运营层面实现昌辰品牌的崛起,以控制风险为第一要务从项目运营层面实现昌辰品牌的崛起,以控制风险为第一要务
快速回笼资金基础之上的利润最大化快速回笼资金基础之上的利润最大化
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开发战略研判区域市场解读
项目本体分析目标客群检索
昌辰御园是昌辰房产在沂水的重要项目，为企业树立品牌形象的战略意义不言而喻；同时考虑到沂水的整体开发体量较大，未来市场竞争压力较大，且诸多楼盘
后期会存在恶性竞争的可能，因此，控制开发风险，快速回笼资金是必须的。本案的开发战略理应为
控制风险、快速回笼资金基础上的价值最大化。控制风险、快速回笼资金基础上的价值最大化。

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研究分析
沂水房地产市场沂水房地产市场沂水房地产市场
开发战略研判区域市场解读
项目本体分析目标客群检索
板块一：大沂河板块—
代表项目沂河明珠、滨河绿洲、大名城、山水文园。

版块二：小沂河板块—
代表项目御龙湾、金龙湾、金梦园、盛世豪庭、金水湾（后埠东），玉
龙园、东方巴黎城、绿城花园
板块三：城中心板块—
沂蒙财富中心（刘南宅）、天成家园（皮革厂）、翰林华府（师范）、东
方名城、东皋明珠、香港城
房地产项目分布图及板块划分
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研究分析
开发战略研判区域市场解读
项目本体分析目标客群检索
为便于分析，我们将沂水房地产市场开发布局划分为如下几个板块：
板块一：大沂河板块
——代表项目沂河明珠、滨河绿洲、大名城、山水文园。区域特征：拥有一线滨河景观资源，项目用地规模大，规划开发单体体量大，开发周期长，产品线丰富，市场成长空间广阔，以规模取胜，抗风险能力强。

板块典型个案评析：该板块以沂河明珠为典型，项目成长空间佐证了沂水房地产市场的成长，自2005年进入市场，多层住宅销售价格从1400元/平方米一直攀升到2800元/平方米，6年间实现了价值翻番，见证了沂水房地产市场的发展。

版块二：小沂河板块
——代表项目御龙湾、金龙湾、金梦园、盛世豪庭、金水湾（后埠东），玉龙园、东方巴黎城、绿城花园区域特征：开发的热点区域，规模均在20万平方米以内，市政配套成熟。价格成长性高，与
大沂河板块相当，销售表现一般。区域典型个案评析：金梦园项目推出较早，是小沂河板块的见证者；但由于操盘手法和产品规划缺乏亮点，市场表现平平。随着小沂河整治，御龙湾的推出为该板块填色不少，从产品
规划和景观配套上占明显优势；盛世豪庭兼具小沂河与城市主干道长安路中心区域的双重优势，一度引领沂水房地产市场变革，价格上形成突破，与同时期推出的东方名城形成了一定竞争优势。

沂水房地产市场沂水房地产市场沂水房地产市场
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研究分析
开发战略研判区域市场解读
项目本体分析目标客群检索
沂水房地产市场沂水房地产市场沂水房地产市场
板块三：城中心板块
——沂蒙财富中心（刘南宅）、天成家园（皮革厂）、翰林华府（师范）、东方名城、东皋明珠、香港城
区域特征：市政配套成熟，是城市居民改善居住条件的首选区域，已成为开发热点区域，但市场竞争激烈，尤其是天成家园和翰林华府的推出，将进一步加剧该区域的竞争。区域典型个案评析：沂蒙财富国际中心，以商业街区带动住宅增值的开发思路是其特色。东
方名城自2008年推出以来，分3期开发，开发节奏与市场成长空间同步，取得了较好的经济效益，是城市中心区域的代表案例，开发节奏和市场节奏合拍是项目取得成功的关键，产品规划一般，卖的是地段。