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我想大家可能是看好北京充足的购买力，同时也是在引导北京的
市民去享受更美好的度假生活，此次峰会我们是为大家提供一个高端
的交流平台，以旅游地产的未来趋势和产品创新打造为向导，为政府、
开发商、学界、学会之间创造一个共同发展，提供研究交流与合作的
机会。下面我们有请北京房展组委会的秘书长武凯先生为大家致辞。
武凯：我们今天汇集到这里，希望在房协的领导，各位对旅游地
产有深入研究的专家以及中国主要的旅游目的地城市的优秀地产项
目的老总们在这里共同对中国旅游度假地产的发展，市场结构，市场
销售以及在北京市场的推广，进行深入的研究，这是我们今天这个论
坛的主要的目的。
北京房展在2008年就开始关注中国休闲旅游度假地产在北京市
场的推广，我们在2009年夏季举办了第一届中国休闲度假地产博览
会，在2010年，我们又举办了北京休闲度假旅游地产嘉年华活动，
后来我们把这个聚集在北京春展和秋展，作为北京房展重点发展的板
块，我们发挥自身的品牌优势和平台优势，协助和帮助中国有潜质和
有旅游投资价值的项目在北京市场推广，经过两年的探索，我们发现
旅游度假地产在北京市场大有前景。北京居民对休闲度假地产的置业
需求，今年有重大的飞跃和提升，在北京市场实行了比较严格的限购
政策之后，大量的置业资金将产生溢出效应，这些热钱将走向哪里，
我想正是我们大量的休闲度假地产项目，潜在的购买力市场。
今天在这里大家就休闲度假地产的类型进行研究，我想都会对应
上北京市场的发展。在这里我预祝中国旅游地产发展峰会取得圆满成
功，谢谢各位来宾，各位参展的开发商朋友以及一直支持我们的媒体
朋友，谢谢大家！
主持人：感谢武凯先生热情洋溢的致辞，下面我们有请中国房地
产业协会副会长兼秘书长，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌先生
演讲，题目是：方兴未艾的中国旅游地产。有请。
顾云昌：各位嘉宾、朋友，很高兴参加这次中国旅游地产的发展
峰会，大家知道房地产是国民经济的支柱产业，而且还是重要的支柱
产业，尽管有人说文件上没有说，因为他没有好好的查，在03、06、
08年国务院办公厅的文件和总理讲话当中都明确表达了这样的声音。
房地产客观上支柱产业，就像姚明是大个子，你不说他也是大个子。
旅游业是什么，大家可能注意到了，2009年中央提出了文化大
发展，大繁荣，与此同时国家又提出了旅游要大发展，大繁荣，2009
年的时候，国家把旅游产业，文化产业已经定位国家战略。今天我们
把房产和旅游加在一起叫旅游地产，国家的战略一个是支柱产业，两
个加在一起是什么，就是姚明个子高，还会打篮球，篮球打的特别好。
现在我们看到另外一个问题，国家颁布了《国民旅游休闲纲要》，
这个是对我们有很大的鼓舞的，也提出来我们要实行逐步推行职工的
在职的休假制度，全面的推行，因为中国已经到了这样的发展时代，
联合国有关的旅游组织说，2020年的时候，重要将成为世界上第一
的旅游目的地，2020年中国将成为世界第四大旅游客源地，中国的
人会到全世界去，中国现在已经是世界第二大经济体，中国人在国外
的购物已经是世界第一，当然了，我把钱花到国外去，东西便宜，我
也去买便宜的东西，如果这样的消费在国内，那么对中国的经济发展
有多大的推动力，为什么提出来国家的旅游休闲的纲要，一个是适应
了我们中国经济发展，老百姓生活水平的提高这样的潮流，因为生活
水平提高了，除了吃的，穿的，住的行的以外，未来还要发展除此之
外的产业，我最近一直宣传一个观点，今天的中国老百姓，特别是城
镇居民，正进入了一个房车时代，人民生活水平的提高，消费水平也
提高了，提高表现在哪里，首先是吃和穿，一个国家经历了吃和穿的
时代，这个时代通过改革开放后的三十年努力，本世纪初已经初步实
现了，吃的喝的不愁了，然后中国进入了第二个时代，房车时代，老
百姓的消费，主要在哪里，主要是住和出行，所以我们看到房地产的
迅猛发展，我们汽车产业，动车产业，飞机产业的发展，就是适应了
这样的时代，这个时候你说我们的住宅产业是不是支柱产业，是肯定
的，汽车是不是，也是肯定的，如果经过三十年的努力，我们的住和
行解决了，或者说北京这样的城市率先解决了住和行的问题，下一个
消费是什么呢，发达国家的衣食住行解决了，下一个阶段就是我们的
消费将从物质消费转向精神、文化的消费。
什么是精神、文化消费，下一个阶段，我们的衣食住行还要进一
步的提高，更大程度上发展我们的文化产业、旅游产业，健康产业，
我们的开发已经早早的看到了，早早的布局，我们的政府也看到了，
出台了很多政策。下一步更多的是非物质的消费，精神的，文化的消
费，这是符合老百姓，符合我们人民生活水平提高的潮流，我们想以
后的消费更多的靠我们文化精神的消费。
九十年代以后，我们发现各地都有搞旅游地产，现在不一样了，
除了住宅以外，我们项目的旅游设施和旅游休闲相关的许多的地产都
发展起来了，形成这样的潮流。
我们今天大家做休闲，过去的旅游都是去玩的，现在如果说带薪
休假，我们看到老百姓不仅仅是外面转一圈，很累，带着矿泉水，面
包，现在我们的旅游是休闲、度假。首先有钱，没有钱玩什么，第二
要有闲，两个条件现在看北京的居民，全国已经富裕的居民都有这样
的条件，你说如果我们既有钱，又有闲，我们中国的房地产已经从黄
金时代走向白银时代，但是旅游地产仍然处在黄金时代，我们已经承
接下一个周期的经济的拉动，这就是旅游地产的魅力。我看了一个资
料，过去三十年，我们的旅游地产投资加在一起只有8000亿，这两
年每年的投资都超过了一万亿，我看到了我们房地产的排在前面多少
强，有1/4的房地产企业已经进入了旅游地产。应该说我们旅游地产
正处在大发展的时期。
但是另外一方面，我们的旅游地产还处在第一阶段，我们的旅游
地产需要转型，创新，需要变革。我们看到了许多旅游地产搞的不错，
但是有相当多的旅游地产，开发商仍然延续了以后开发住宅的产业模
式，我们一定要了解，现在还处在初级阶段，第二，我们的同质化很
厉害，这样的一种模式，恐怕要思考，旅游者出去的目的不仅仅是住
在房子里面，为什么要到大理去，因为那里有洱海，苍山，我去过大
理，非常好，那里旅游资源，我到哪里就是享受旅游资源，有很好的
自然环境，很好的文化的底蕴，另外有很好的生态环境，我们的旅游
地产一定要考虑充分发挥自然的资源，另外人们不可能总是停在这里
不干活，需要走一走，需要活动，需要运动，我们有很多的旅游设施，
所以这些东西，我们还原旅游地产的本质，要把当地的环境、资源充
分挖掘出来，所以这方面我觉得我们恐怕要更多的下工夫。
现在的旅游地产有什么问题呢，平时的时候人不多，某一个地方，
某一段时间人满为患，比如说三亚，春节的时候人多的不得了，空置
率比较高，不仅是对我们整个资源的浪费，也是对我们投资者的资源
的浪费，如何把这个资源充分利用起来，减少空置率，这是一个问题，
另外一个问题，现在的旅游团转来转去，更多的是要和当地的社区结
合起来，我到项目去就发现，老百姓在里面自由的游玩，真正的融入
了当地的社区，使我们的旅游地产搞的更加活跃，总之我觉得现在要
改变我们的同质化的问题，要实现我们旅游的初衷，我们旅游一定要
发挥休闲旅游的功能，改变单纯的盖房子，同质化的低水平的问题，
如果这方面开发商及时的努力，更好的开发旅游市场，我们的行业可
以保持健康的态势，又为中国的经济增长拉动了空间，我预祝我们的
展会成功，谢谢大家！
主持人：感谢顾会长，在座的我们参观项目的观众们也是有福气
的，听到顾会长给大家坚定了要勇敢追求美好度假休闲生活。顾会长
谈到了目前休闲地产开发过程中的担忧，接下来我们有请黄瑜院长仔
细的阐述一下关于中国房地产市场风险和城市选择，有请。
黄瑜：我们跟建设部政策研究中心做了一个中国房地产市场的分
析模式，对中国的房地产进行了总结，也对下一年度进行了预测，同
时总结过去的同时，我们也用这个模型对未来十年房地产市场进行了
预测，这里面包括六个大的模块，包括供给、需求、价格，收入、政
策，等等，因为机遇这个模型的研究，我们也发现中国的房地产确实
和宏观经济、货币政策、土地市场，特别是中国目前这几年的宏观调
控紧密相关的。
对于这些关联因素的假设和相关的分析以后，我们对未来的房地
产市场整体的总量进行了分析和预测，在未来的十年间，我们新增的
城镇人口的需求，大概是50亿平方米，每年按城镇化推进一个百分
点进
