第一部分 中国商业地产发展的特点及趋势 一、连锁化、标准化、同质化 政府、开发商、城市的发展、消费的需求，都需要这种速度和模式。因为中国地大人多，而且发展速度很快，想要迅速满足这种生活配套的需求生活娱乐的需求，一站式大卖场式购物，物美价廉的消费水平就是这个阶段的主流消费模式，无法超越。满足大众消费和主流消费是现阶段的主要任务和特点。量的重要性明显大于质的重要性。 中国商业地产发展三大特点 二、分类化、多样化、差异化 随着日益提高的物质和文化水平包括节假日和夜生活比例的提高，休闲文化和分层消费比例会越来越尚，在追求高速城市化和物质财富的同时不降低满足人们的生活质量。购物中心餐饮休闲比例上升到30-50%。大型书店与剧场、儿童体验中心等正进入购物中心。 三、国际化、本土化、梯度化 一线城市：北京华贸（中高端的购物中心）、银泰（奢侈品的购物中心），中粮西单大悦城（主题购物中心），蓝色港湾（体闲购物中心）。 二线城市：百货+中低端大卖场购物中心为主流形志（合肥、长沙等） 三线城市：传统百货+专业卖场批发零售一体的批发市场为主流形态 美国 车轮经济：TOD—交通工作生活娱乐一体化的新城 引领创新：室内室外化，电影院和真冰场放到购物中心，把娱乐场放到屋顶等。儿 童体验中心+奥特莱斯等 日本 精细化：微笑服务、室内立体灯光设计、色彩规划、女性停车场、卫生间 科技化：日中比较，人口高度密集的，土地相对稀缺的，省地节能环保 海外商业地产发展特点 欧洲 人性化：人均GDP与人均幸福指数（生活节奏与氛围，物质与精神） 文化性：最好国家排名：芬兰（文明）、瑞士（自然）、瑞典（科技） 中国商业地产发展起源与轨迹 上世纪八十年代：百货大楼、商业大厦、副食商店、供销合作社、批发（农贸）市场 上世纪九十年代：从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入中国（深圳）。 大盘时代、城市运营商与郊区化（新城）。底商——一铺养三代。 2002年商业地产概念的提出；2006年的发展和普及；2009年的转型和提速。