星悦城诊断报告 项目审视 规模、特色、资源、生活方式是最能打动客户的关注点 通过对比可发现：180万方规模+20万方商业配套属于本项目的核心优势 产品 区域 规模 资源 配套 品牌 楚帮汉界 本项目 竞争突破点：地段、规模、商业配套 本项目可依靠自身优势的地段、完善的商业配套、产品丰富多样化及大盘规模与楚帮汉街、鼎盛华城、同安家园竞争 鼎盛华城 星悦城属于城市综合体，项目规模大，集合大型商超、影院、餐饮、娱乐等多种业态自身配套较为齐全，较竞品项目有明显的竞争优势 星悦城位于汉口后湖片区，临界杨汊湖与后湖片区的中间地带，地铁6号、12号线双轨交汇处 星悦城以两处12万方阔朗的运动公园和婚庆主题公园为核心架构，将项目打造成为泛公园主题社区，自身资源较丰富 同安家园 后湖180万方的星悦城，是未来后湖片区的承接大盘，也是周边地缘客户的主要吸纳者，开盘当天以6500元起的低价入市，制造热销，以合理的量价树立速度标杆，占据后湖重要地位 项目营销价值判断 ——在汉口大盘式微，城市价值逐步提升，中小项目频出的时代，星悦城以180万方之姿，以标杆的品质、形象和地段，重新定义汉口大盘居住的高度与格调，引领汉口进入全新的城市现代大盘时代！ 星悦城20万商业生活配套盛世入驻，标志着后湖片区最大规模成熟社区的成立，引领汉口中心城市大盘的现代生活舒适感 不管是商业配套，还是生活配套，后湖片区的配套成型飞快,越来越趋向于完整的成熟社区，汉口中心区的二手房销售殆尽后，后湖片区将成为三环线内最后一块宝地 当180万方大盘遇上汉口最后一块宝地，星悦城将以品质大盘姿态在后湖片区形成区位优势，提升板块价值 理论上，本项目拥有成为区域大盘的硬装条件，但是实际上，真正吸引客户的并非是区域大盘的品质，还是较低的价格优势，产品及资源价值较难实现！ 让我们听听来自外界的声音 外界的声音之一：客户的声音 经济适用房 品质质疑 环境质疑 信息滞后 外界的声音之二：业内的声音 廉价 恶性竞争 卖的没有面子 小结： （1）成交客户仅仅只被低价格的高性价比所吸引，未看到项目潜在的价值品质 （2）低价格吸引客户的策略，导致后期客户定位出现偏差，成为拆迁户的聚居地，影响项目形象与市场口碑，不利于后期销售 （3）完全剥离大盘的绝佳优势，引发同行间的恶性竞争，未来很有可能陷入价格战，对180万方的大盘走量影响是致命的 （3）客户拓展的重点只局限于后湖片区和拆迁户，错过了很多后湖以外的潜在客户 （4）销售人员说辞不专业，一再强调价格的经济实惠，很容易被客户误解为星悦城只是一个廉价的小项目，无任何品质保障 这些外界的声音 暴露了一些问题 理论上，本项目拥有成为区域大盘的硬装条件，但是实际上，真正吸引客户的并非是区域大盘的品质，还是较低的价格优势，产品及资源价值较难实现！