国民地产 · 天津张家窝镇项目第二阶段综合分析及定位报告 2005/05/24 伟业顾问在第二阶段所做的综合分析工作… 包括总经理、副总经理等公司高层及项目工作团对共同参加的项目动脑会 客户深访问卷调查及分析 与天津当地相关人士就项目进行的深度访谈 验证第一阶段基本假设及初步定位 通过经济测算对基本假设和定位进行分析 给出最终定位，包括综合发展主题定位、客户定位、价格定位等 伟业顾问在第三阶段所做的产品定位及设计建议工作… 深化产品定位包括总体规划建议、单体设计建议、园林景观设计建议、指标经济分析 规划设计建议草图 完成规划设计任务书 优势与机会 项目的规模巨大，大盘开发，从某种程度上易于创造主题，增强市场对其认知度； 由于天津城市整体规划的确定，以及地铁3号线和京沪铁路的规划，张家窝镇区域未来发展潜力较大，城市化倾向及市场认知度将逐步得到提升； 地块具备一定的景观条件； 第三高教区的发展，使区域具有较好的教育和文化氛围； 天津整体市场处于高速发展阶段，未来仍有较大发展空间。 上阶段研究结论： 对项目的认识 劣势与风险 地块所处得张家窝镇目前成熟度较低，缺乏必要的市政配套和公交支持，市场认知度不高； 项目面临周边大盘的竞争夹击之势，北有中北镇万科、金厦等大盘，东有梅江南外环外低密度组团； 地块自身有一些负面因素，包括地块中间的回迁房、排污渠； 地块外围乡镇居民区和带污染的工业园区影响。 对项目的认识 关于定位 已经得出的定位及开发策略初步结论 关于开发策略 由于整体规模巨大，建议功能复合，住宅类型多样化； 景观及配套应先投入，采取先作区域，后开发项目的定位 顺应目前市场需求，建议先期开发较低密度产品类型，如TOWNHOUSE。 建议首开区公建合理设置，有利于市场化运作。 先期开发中高档产品，为后期产品价值提升，和带动中低端产品预留空间，从而实现整体价值最大化。 本项目第二阶段工作主要内容 深访问卷分析及访谈提要 SWOT分析和综合分析定位 整体发展理念及项目形象定位 产品定位及建议 客户群分析及定位 价格定位