金地艺境 [ 一、市场动态分析 ] 北区竞争态势 注：本报告北区是指宝山、嘉定、普陀三区 公寓市场量价走势 北区市场量价分析 供应方面：市场处于供大于求状态，2011年3月起供应量较2011年1至2月出现明显放量； 成交方面：因市场供应量较大，加之政策频频出台，市场观望情绪依旧浓重，成交量仍显不济 价格方面：2011年1至2月因普陀和宝山内中环个案集中成交拉高价格，3月起主要成交地区来自于外环以外个案故成交均价有所回落，价格在17400-18500元/ ㎡ 之间； 新政对市场的影响显现，北区在供应放量的局面下成交严重萎缩，买方仍在政策消化观望中 北区成交排名分析 2011年3月TOP10 北区公寓成交前十名数据比对 2011年4月TOP10 北区成交排名分析 2011年5月TOP10 仅保利叶语一例个案连续三月上榜，且是本项目重点竞争个案，价格在17100-17500元/ ㎡； 华润中央公园，地段、生活配套、景观均优于本项目，均价仅位于23800元/㎡（含6000元精装） 北区竞品个案分析 注：预计未售面积剔除部分楼盘中有别墅或商业面积 竞争区域内中大盘云集，产品类型丰富多样，花园洋房、小高层和高层 精简型户型面积在70-95㎡，舒适型户型面积在128-150㎡，多为与本案面积段接近 去化情况较好的是顾村板块“保利姐妹盘”，其近期成交均价在17500-18500元/ ㎡，总价在140-220万/套之间，价格控制适中 预计本案未来竞品个案剩余体量在106.8万㎡之多，且产品类型近似，竞争压力十分巨大 2011年北区市场预测 历年下半年供应较上半年会有所放量，2011年受限购等政策影响上半年供应将相对平稳，预计供应量集中在下半年，预计上半年供应量为130.5万㎡ 、下半年为218万㎡ ； 2010年上半年受政策调控导致成交仍处于相对疲软，2011年下半年成交局面基本已定，预计上半年成交在106万㎡左右； 由于限购周期至少为1年导致大量改善刚需被抑制，11年下半年市场难达10年下半年水平，预计成交在200万㎡内 受整体市场影响，11年上半年成交意高于10年水平，但政策调控仍是主旋律，故下半年成交不会有明显回升，将在少于200万㎡