万科幸福汇公馆营销策略报告 谨呈：万科地产 坐守朝阳门问鼎CBD Contents目录 2.高端客户研究 3.项目本体分析 6.销售目标和策略 1.市场环境认知 5.项目营销调整建议 7.金网络高端项目服务体系 4.项目核心营销课题和关键对策市场环境认知 北京房地产市场整体环境 高端房地产市场表现 区域竞争环境 年初的市场沉浸在全球经济危机的阴影中，购房者信心极度低落，价跌量缩……似乎预示着全年市场的低迷； 初春，随着个别楼盘的大胆降价、主动促销，刚性需求重新站到市场前沿，撑起了半边天； 年中，随着经济环境的宽松，市场信心恢复，量价快速扩张、攀升； 年底，投资性购房、恐慌性购房发力追击，房价高企，再创新高！ 因此，我们看到10年市场的现象是： 10年市场特点[1]——量价齐飞 10年市场特点[2]——供不应求 10年市场特点[3]——地王频现 10年市场特点[4]——五环崛起 回顾跌宕起伏的10年—— 1、10年商品房销售均价触底企稳并快速反弹至高位，供需的严重失衡推动了价格同期增长11%，全年商品房均价达到了13799元/平米。 12月份当月商品期房销售均价已经达到15004元/平方米，比2010年1、2月份的房价水平提高38%，比2008年同期上涨18%。 10年盘点 10年盘点 2、10年北京市场供应大幅萎缩，成交量急速扩张，供需比68%，全年呈现供不应求的局面。 10年商品房批售面积1610万平米，同比下降19.1%；商品住宅批售面积1119万平米，同比下降了24.2%；成为历年最低点。 10年商品房销售面积2362万平米，同比增长77%；商品住宅销售面积1880万平米,超过了批售面积,开始消化存量房。 10年盘点——地王频现，地价屡创新高，“面粉比面包贵”