保利香槟苑二期定位分析 及商业部分建议报告 2012.05 报告目录 第一部分：公寓产品定位分析 第二部分：商业部分建议 第一部分： 公寓产品定位分析 全市中高端市场降幅剧烈 节后中高端市场出现价格下行，优惠幅度达7-8折，降价后多数实现快速放量 全市内环内市场成交分析 淮海中路板块 26套 打浦桥板块 68套 老西门板块 65套 黄浦滨江板块 46套 曹家渡板块 23套 江宁路板块 70套 衡山路板块 28套 不夜城板块 297套 东外滩板块 353套 北外滩板块 49套 新华路板块 54套 中山公园板块 139套 长寿板块 235套 武宁板块 165套 四川北路板块 618套 塘桥板块 38套 枫林板块 128套 陆家嘴滨江板块 48套 花木板块 146套 洋泾板块 35套 数据日期：2011.1.1 - 2011.12.31 内外内区域，40000元单价以下地区的板块成交能力相对较强 全市竞争格局 内环线 中环线 东外滩板块 四川北路 大宁 北蔡 张江 浦东世博 数据日期：2011.1.1 - 2011.12.31 光新 全市总价趋同的成熟板块和标杆项目价格，抑制了东外滩板块 的价格成长 与本区域主力总价趋同板块 香溢花城 2.6-2.8万 上海滩大宁城 3.0-3.1万 大宁瑞仕花园 3.1-3.2万 单价已扣除精装修 瑞虹新城 3.6-3.7万 中信虹港名庭3.3-3.4万 凯德嘉博名邸 2.9-3.0万 大华锦绣华城2.8-2.9万 张江汤臣豪园2.5-2.6万 单价范围：2.9-3.2万 新江湾板块 3.5万-6万元/㎡ （大户型产品为主） 东外滩板块 东外滩1号 29000元 圣骊河滨苑 29500元 M 内环 线 中环 线 本案 宝地东花园 32000元 东外滩板块：区域改善型市场29000-32000元/㎡ 新江湾板块：定位高端市场 35000-60000元/㎡ 由于产品定位的差异，新江湾板块与本板块不存在直接竞争关系。 区域市场竞争主要来自东外滩板块 M 区域竞争格局 地铁四号线 滨江晶典 33000元