承德县滦河湾操盘思路 谨呈：智乔集团/智鸿房地产开发有限公司 通过项目自身研究、区域市场研究、目标客户研究，结合集团区域发展研究，引领一种全新的阶层生活方式，满足个性化需求。 战略研究前提: 特定的地点+特定的建筑+特定的人群= ——是集团项目发展的主旋律，更是一种政府的使命 ——是项目持续发展的原动力，更是区域价值的印钞机 ——是特定人群的需要，更是城市未来的荣誉光环 这就意味着， 打造一个市场需求的品牌标杆 震憾的成品 高端市场需要引导 承德城市需要标志 区域影响需要提升 价值体系需要重塑 提案架构 一、宏观市场 二、区域研究 三、市场研究 四、项目解读 五、定位建议 六、推广思考 七、营销执行 八、广告提案 第一章：宏观市场 政策\经济 政策层面 金融 行政 金融调控 为遏制房价过快上涨，央行于2011年2月、4月、7月共加息3次，加息幅度共0.75个百分点；2010年末至今，CPI涨幅一度超过通胀预警线，央行意图通过紧缩银根减少货币流通性来降低通胀压力，因此央行连续上调金融机构人民币存款准备金率6次，共上调3个百分点，加息及提高二套房首付等政策将加重贷款购房人的购房压力，从而起到遏制投机、投资客炒房的目的。提高存款准备金率将迫使开发商无法从银行获取资金，资金压力的逐步加大，将迫使开发商采取“降价、促销等”策略从而缓解资金压力，但2011年11月30日央行表示将于12月5日下调存款准备金0.5个百分点，此举或表明，金融政策紧缩至极限，短期有望陆续出台货币宽松政策。 金融调控——存贷款利率及存款准备金率 控制需求 08年 刺激消费 09年 打击投机 10年 打击投机 单纯从一系列金融政策对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调整开发商的资金成本，需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、起到遏制房价的目的。 但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、形成累加效应与利率提升预期。 政府对投资性购房进一步加大调控力度，信贷政策进一步向自住型住房消费倾斜，未来自住型市场将成为主流需求。 2011年是楼市最为“寒冷”的一年，国务院要求加大力度调控房地产，并在未来五年增加3600万套保障性住房供应，这将解决1亿人的刚性居住需求，将会与商品房市场形成严重对冲，因此2011年是楼市重要转折点。 2012年将是持续严控的一年，政策的坚决性以及民众的观望氛围越来越浓都将影响市场的复苏；此外，2011年46个限购城市中，已有25个城市表示将继续限购，其余城市仍处于观望，因此，2012年将是楼市持续寒冬的一年。 小结 11年 ？ 打压市场 12年