上海祝桥项目定位报告2011.10.8 朗诗集团上海区域公司 目 录 市场及宏观 政策分析 项目SWOT分析 项目经营指标及节点 项目开发思路 项目定位（客户、市场、产品） 项目规划设计任务书 区域市场及 竞争环境分析 地块分析 客户调研分析 市场及宏观 政策分析 项目SWOT分析 项目经营指标及节点 项目开发思路 项目定位（客户、市场、产品） 项目规划设计任务书 区域市场及 竞争环境分析 地块分析 客户调研分析 1.1地方政策 1.2土地市场 1.3商品房市场 1.4小结 1.1地方政策 1.2土地市场 1.3商品房市场 1.4小结 地方调控政策 1.1地方政策 1.2土地市场 1.3商品房市场 1.4小结 土地成交汇总分析 2008年以来，住宅用地年均转化为建筑面积800万方的供应量（且含部分商办比例），而每年商品住宅成交量约为1000万方，因此可以预见未来若干年上海房地产供求走势仍为“供不应求”。 浦东近年来土地成交概况 祝桥/2011.8.17 住宅 1.45329元/平米 鹏润/2009.9.11 1.8（4102元/㎡） 1.1地方政策 1.2土地市场 1.3商品房市场 1.4小结 截止至2011年9月底，全市可售住宅共884万方，库存量创4年以来新高； 以2010年去化情况估计，存量去化周期约为1年，短期市场向下的压力较大。 存量、供求比分析 2011年开始调控后，市场呈现出“量缩价平”的趋势。 各环间全面下滑 整体市场量价分析 户型：分布较为均衡，80-100平米的两房产品占据市场成交主力位置，而120-150平米的三房同样占有稳定的市场份额； 均价：均价1-2万的外环附近产品成交比例较大，约占比50%，以其较高的性价比成为刚需及首改客户的首选； 小结： 市场及宏观 政策分析 项目SWOT分析 项目经营指标及节点 项目开发思路 项目定位（客户、市场、产品） 项目规划设计任务书 区域市场及 竞争环境分析 地块分析 客户调研分析