“京亿城”突围 ——镇江润之京亿城营销策略提报 谨呈：镇江润之房地产有限公司 2012年1月9日 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归尚美佳中国常州公司所有，未经尚美佳中国常州公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 尚美佳中国·常州分公司 为何京亿城作为1万方的小体量商业项目1年时间仅销售18%？ 为何营销推广包装等大笔资金投入了销售业绩一直徘徊不前？ 项目的问题 本报告思考之重？ 发现问题 分析问题 战略定位 解决问题 商业经验 本報告思维逻辑圖 商业果子论 操作秘籍 定位不清 租售混乱 营销推广 销售执行 市场分析 商圈分析 产品分析 SWOT分析 业态定位 项目定位 营销策略 推广包装 甜果子，烂果子，苦果子 —商业地产遭遇的主要问题及后遗症 商业果子论： 商业操作经验 ‖尚美佳·观点‖ 以经营为导向，商铺定位似乎是一件很容易的事情：超市、百货、电器等等，这么多的业态足够选择与组合了，——但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，发展商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱…… 第一个问题：商铺定位的难与易 以销售为导向，商铺定位似乎也是一件也很容易的事情：只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，普通的百姓都可以来抢铺，——但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，迟早得出问题 以销售为目的，以经营为根本，这样的商铺定位却很难：商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，——一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！ 住宅开发完了只剩下物业管理的问题，而商铺销售完了，不仅是物业管理，更重要的是经营管理： 商铺的开发与住宅不一样，住宅开发完毕，业主入伙了，剩下来就是物业管理的问题，一般都不会出什么乱子；而经营是商铺的“命根子”，商场开业了，能不能做得下去？能不能做得旺？一旦商场倒闭，业主甚至会停止供楼，银行要找的还是开发商。所以说，商铺销售完了，并不代表成功，“商业地产的钱，是会咬手的”！ 第二个问题：怎样保证商铺销售之后，成为良性物业