2011年10月25日 中山五路.康桥地块 前期定位报告 Hopefluent RealProperties 前言 基于项目，我们有以下几个思考： 明后年的市场将发生巨变，作为中小型开发商将如何应对？ 项目位于东区豪宅地块，能否豪宅化？ 能否做写字楼？ 如何发掘及利用项目的商业价值？ 客户从哪里来？ 做什么产品，如何规划和开发，经济效益如何？ 我们希望本方案为发展商理清思路，为开发策略提供参考依据…… 四、地块与写字楼开发研判 第一部分 宏观市场概况 三、项目地块价值研判 一、明后年市场大环境及应对策略 二、中山楼市概况及竞争关联 六、项目定位及规划建议 报告纲要 五、地块与商业开发研判 一、明后年大市变化及 中小开发商应对策略建议 市场大环境变化 大势下各开发商应对策略 小结与建议 调控政策 实施内容 实际效果 住建部2011年8月14日 一把手监督问责制，二三线限购，年内不取消 政策不放松 投资投机房价推手无处可去，市场观望加剧，降价时代来临 住建部 2011年1月26日 新“国八条”(加大商品住宅用地投放，加大保障房建设、严控土地价格、二套房首付不低于60%，利率为1.1倍、明确房价涨幅、明确约谈问责制等细则，一二线城市均须限购，部分三四线城市也将限购) 极大打压投资投机性需求；房价上涨势头应声而止，开始调头下行。 国土部 2011年5月11日 全国住房用地供应计划公告：1、各地要对保障性安居工程用地确保2011年全国1000万套2、对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制 增加供应，调整产品结构，将持续影响地方房价过快上涨。 国土部 2011年5月13日 完善土地招标拍卖挂牌出让制度:推广“限低价、竞房价”“限房价、竞地价”“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式 新“国八条” 1000万套保障房计划 限地价 抑制地块过快上涨，阻断地价高，房价高，地价更高的循环链。 今年来楼市调控政策密集，步步加码 限购令扩至二三线城市 今年以来，限购限贷限价调控政策严厉密集，史上空前，当前市场量价齐跌，预计政策将影响自今后3-5年的市场格局。