CONTENTS 目 录 第一部分 内容简介 5 1 项目缘起6 2 研究范围6 3 基本观点和主要结论7 4 技术路线12 第二部分 规划依据 15 1 相关规划要点16 2 重要会议纪要摘录19 3 相关特殊政策19 4 编制依据20 第三部分 解读金三角——现状分析 23 1 社会经济发展背景24 2 发展资源解读26 3 发展问题分析43 4 发展机遇分析48 第四部分 定位金三角——目标与定位 53 1 发展目标54 2 指导思想56 第五部分 谋略金三角——理论与借鉴 63 1 理论借鉴64 2 案例借鉴65 第六部分 谋略金三角——整合与拓展路径 81 1 以差异化战略重构罗湖的城市地位 82 2 挖掘文化底蕴，重塑城市角色 84 3 重组空间资源，带动功能置换 86 4 营造公共空间，提升城市服务 89 5 资源紧约束条件下的空间拓展途径 92 6 制度创新与政策保障推动城市可持续发展 94 第七部分 构筑金三角——空间支持方案97 1 道路交通 98 2 公共开放空间102 3 空中步行连廊系统106 4 地下空间110 5 商业业态112 6 城市旅游服务114 7 城市标识系统118 第八部分 服务金三角——公共管理与服务 123 1 政府公共管理体系124 2 城市管理制度创新125 3 城市宣传策略126 目 录 CONTENTS 第九部分 重点地区概念方案 129 1 老街地铁站及周边地区130 2 万象城—宝安南地区132 3 蔡屋围—大剧院地区134 4 人民南地区136 第十部分 建设项目与建设时序 139 1 建设项目分类140 2 项目安排141 3 项目指引145 4 保障措施155 5 近期建设投融资计划156 第十一部分 结论与建议 159 1 方案综述160 2 效益预测162 3 后续建议164 图集167 第一部分 内容简介 ◆ 项目缘起 ◆ 研究范围 ◆ 基本观点和主要结论 ◆ 技术路线 罗湖金三角空间资源整合概念规划1 项目缘起 罗湖 “金三角”地区由笋岗路、红岭路、文锦路及深圳河围合而成，包含南湖、桂园和 东门三个街道办，总面积约6.29平方公里，2005年总人口27.6万人，平均人口密度4.38万人/ 平方公里。 “金三角”位于深港都市圈的地理中心，南接香港，北连笋岗物流中心和水贝珠宝黄金 加工基地，西接福田上步商业中心，东连罗湖行政中心。 作为深圳现代城市文明的发源地之一，“金三角”见证了深圳的繁荣，展现了深圳发展 的历程，率先遭遇了深圳发展的瓶颈，未来则是进一步延伸深圳效益的关键地区。 本次《罗湖金三角地区空间资源整合概念规划》试图以建设用地规模“零增长”为基本 前提，寻找解决空间资源矛盾的突破点，探索城市更新和可持续发展的创新路径——这不仅是 金三角的课题，罗湖的课题，同时也可能是深圳全市乃至全国未来城市发展可能面临的重要课 题。 本次规划希望能在推动解决金三角和罗湖空间资源矛盾的同时，为深圳其它地区突破空 间资源紧约束条件提供经验与借鉴，探索一条适合于罗湖、有益于深圳，且典型于全国的城市 更新规划的新路径。 2 研究范围 《罗湖商业网点规划》中提出“金三角”的范围是由东门、人民南、宝安南三个相连片 区组成。其中，人民南片区――东起东门南路，西至建设路，北起深南东路，南至罗湖口岸； 金三角范围 金三角区位 第 一 部 分 主 要 内 容 与 基 本 结 论东门片区――东起东门中路，西至人民公园路，北起笋岗东路，南至深南东路；宝安南 片区――东起和平路，西至红岭路，北起深南中路，南至滨河大道。土地面积约3.1平方 公里。 本次概念规划将金三角的研究范围适度扩大至由笋岗路、红岭路、深圳河及文锦路 围合而成的区域，进一步纳入了蔡屋围金融中心北区、罗湖商务中心公建带以及人民公 园、湖贝村、向西村等重要文化和景观资源地区；且使“金三角”与笋岗物流基地、水 贝黄金珠宝基地等两大重要的功能地区直接相连——这不仅有利于进一步丰富金三角的 空间资源类型，而且有利于发挥中心城区对水贝、笋岗和清水河等地区的辐射带动作 用，进而更好地发挥空间资源的集合效应，带动罗湖区整体的城市更新。因此本次概念 规划将由东门、人民南、宝安南三片区作为本次规划的“核心范围”，面积约3.1平方公 里；将由笋岗路、红岭路、深圳河及文锦路围合而成的地区作为本次规划的“研究范 围”，面积约6.9平方公里；将水贝片区和笋岗片区（泥岗路、布心路、翠竹路、东门 路、笋岗路、红岭路围合德地区）作为本次规划的“影响范围”，面积约4.9平方公里。 3 基本观点和主要结论 3.1 优势与挑战 “金三角”地区是深圳改革开放的先发地区，历史将金三角地区造就成深圳社会最 具包容性与开放性的地区之一，同时也是深圳城市记忆的汇聚之地。空间资源的多元 化，城市功能的高混合度赋予了金三角地区城市空间最可贵的内涵。特别是金三角地区 在前二十年内积累的多重叠加的城市服务功能，构成了深圳城市现代服务业最重要的组 成部分之一。 “金三角”是深圳城市功能最成熟和完善的地区之一，但同时也是深圳最先遭遇城 市发展转型难题的地区。“金三角”地区集中地体现了深圳的资源环境矛盾，并突出地 代表了空间资源的“难以为继”。目前区内建设用地资源已全部耗尽。旧城区的建筑和 公共设施有较城市其他新区有老化的趋势。近年来，随着深圳城市中心的西移，金三角 出现楼宇闲置、租金下跌、商业客源流失等等问题。在 “四个难以为继”的发展条件 下，如何重新审视和利用城市资源；如何唤醒和激活城市中心区现有的具有深厚积淀； 如何重新焕发城市中心区的活力；如何弘扬城市历史地区的城市文化和城市精神，都是 发展转型中的“金三角”必须回答的重要问题。 罗湖金三角空间资源整合概念规划3.2发展机遇 进入城市发展转型的新时期以来，深圳市委市政府提出来的一系列战略举措为“金三角”激发 资源潜力和突破资源难题提供了新的机遇。 城市发展转型的战略机遇为金三角地区未来发展提供了率先探索和实践作为的新空间。深港合 作的全面深入推进为金三角优化产业结构和经济转型提供了重要机遇。正在进行的城市轨道工程为 “金三角”推动城市更新，以及拓展城市空间容量和改善质量提供了有利条件。深圳提出“文化立 市”的发展战略，推动金三角主动承担起重塑城市角色，彰显城市文化的重要使命。 如果说深圳正面临城市发展转型的关键时期，则“金三角”地区已率先于全市进入城市更新与 资源整合的重要阶段。本次规划正是试图把握上述发展机遇，重新解读和发掘金三角的空间资源价 值，研究空间资源整合的策略和城市更新的概念规划方案。 3.3 发展目标与定位 ◇ 多元魅力的深港都市消费中心 ◇ 活力繁荣的区域金融商务中心 ◇ 深厚积淀的深圳历史文化中心 3.4 理念与原则 ◇ [精明增长] 在提高土地利用效率的基础上控制城市扩张、保护生态环境、服务于经济发展、促进城乡协调发 展和人们生活质量提高。 ◇ [多样化] 多样化的城市功能促进城市活力的复苏，继续保持并强化金三角城市功能的多样性和混合性，倡 导土地的混合使用，增强城市公共服务设施和公共开放空间的联系，促进城市多样性的生长。 ◇ [以人为本] 城市空间的更新力求最大程度符合本地居民的生活需求和文化认同，最大程度地尊重人的行为需 求，不从空间上割裂或者抹杀人的行为自由。 ◇ [主动行政与有效作为] 政府应从社会均衡发展的角度调控地区公共投资的成本与收益，从可持续发展的角度主动以合理 的公共政策撬动市场对城市更新的投入，并主动树立城市更新过程中的空间品质和服务标准。