目录 宏观经济 区域属性 产品研究 项目属性 项目规划建议 个案分析 一、宏观经济 经济环境分析 城市发展规划 广州房地产市场分析 小结 宏观经济 经济环境分析—— 经济保持平稳增长 2011年，广州社会消费品零售总额达12303亿元。广州商业流通规模连续20多年稳坐全国第三，约占全国零售总额3%，占广东省四分之一强，这几年广州社零总额增长快速，平均每两年增长一千个亿。其中，汽车、餐饮、电器、家装材料等商品销售贡献最大 。 宏观经济 城市发展规划 《广州市城市总体发展战略规划》（2020） 在最新一轮的“广州市城市总体发展战略规划”（2020）中，规划进一步明确了广州城市的规划目标，即继续推进“南拓、北优、东进、西联“战略，同步实施“中调”，构建层级分明、职能明确的城镇体系，完善城市功能，优化形成舒展的紧凑型多中心网络型空间结构；识别重要的空间战略要点；提出从外延拓展战略向内涵提升战略转移，明确从“拓展”走向“优化与提升”。 未来广州的主城区根据中调发展策略实施人口控制，向外围城区疏散，是旧区居住用地改造的重点，应遵循各行政区居住用地规划布局，追求大分散小集中的布局模式。改造危旧住宅，对居住用地进行适度整合，提高居住功能的纯净度，建设住宅小区或组团； 规划建议进一步搬迁污染工业企业，改善居住环境；海珠、天河、白云、芳村、黄埔区与居住混杂的污染工业企业应以《工业用地布局规划》为指导，逐步搬迁或升级，置换出的用地根据自身地段特性部分用于房地产开发，并加强公共服务设施配套。 本次规划管理单元属于本轮战略规划的主城区功能分区，其整体指导思想为“中调”，即调整与优化，因此， 本规划管理单元的发展目标应体现这一指导思想，结合具体地块的实际情况进行调整与优化，以实现社会效应、生态效应和经济效应的协调发展。 宏观经济 广州房地产市场分析——政策环境 长期趋势——“去投资化”是政策管控不变目标，未来限购与物业税或共存一段时间 04年:完善交易制度 05-06年:提高交易税费 07年:差别化贷款政策 04年禁止期房转让 非普通住宅2年征营业税 非普通住宅3%契税 营业税二转五 二套房贷新政 10年至今:行政命令强压需求 限购（48个城市） 限贷（所有城市） 限价（小部分城市） 未来:回归市场化手段？ 限购政策逐步退出？ 物业税？ 背景一： 市场投机热情高涨 炒楼花炒预售普遍 背景二： 全民投资房产初现 二手房换手率高企 房价持续高涨 背景三： 08年金融危机国家救市 市场需求再度井喷 一线城市房价创历史新高 二三线城市房价普涨 国家对房地产市场的调控起始于2004年，到目前为止成周期的政策调控大致有四波，从政策脉络上看，打压市场投资投机需求构成了近十年以来房地产调控的主线。 限购因其行政命令的属性，不可能成为我国房地产市场长期的管控机制，在我们看来，未来在基础条件成熟之后，以物业税代替限购令将是必然的选择，而在过渡期间，不排除两者有一段共存的时间。 房地产市场调控脉络