1新世界（惠州）曦岸项目提案 2011.08.30香港新世界 CBD东岸 大社区 阳光地下车库 立体园林打造 ……意料之外…… 6500，带精装东平客户 为什么不来？ 我们的客户： 首置小白领（江北、马安） 可爱又可恨的老业主及老带新 档口小老板大湖溪 太偏了 尽管，东平生活配套成熟； 尽管，5分钟到CBD 尽管，东江新城有整体规划而且 还有历史问题你住长湖苑啊 没有面子。因为 这就是 出城首站 原始国道带来的郊区发展，非城市型整体规划 过桥，传统的心理界碑放大规划 才有城市基础 东江新城里，配套最成熟 东江新城里，最近CBD（桥路待开通）但区域 不是特效药 惠州实在没多大 刚开始经历城市的快速扩张，不信规划 规划太多，不稀奇以8K预期 在本区域？看下惠州市场的特点惠州不大 活动半径短 未经历高房价的边缘化挤压 传统地域情结推盘量大成片开发 孤军奋战面子大过品质 欧式繁复设计明显比较吃香新增购买力 不足 没有新贵产生 都在抢“东湖花园”的客户花钱较谨慎 没有强烈的投资欲望 房地产消费较谨慎如何突破 区域价格天花 较高溢价 21 不是广告 不是营销 22 具有区隔的 小环境营造 23 项目大门口 项目正门口 项目动线体验 24 往项目里面走 25 广场 26 园林 27 大堂 28 楼梯通道 29 样板房 30 样板房阳台视野 31 体验挺糟糕的 园林未出效果，大量花心思的地方却未有展示 销售期入口施工 硬铺装远高于绿地 未有明显的界碑 无停车指引与服务 …… 32 再谈精装 33 概率实践：他们对我们的精装是什么看法？ 销售员2：他们觉得1680元的精装相较于万科对外1550元的精装，看上去不值。首次置业的客户会拿万科和本项目比较，万科的精装把装修比较复杂的问题都解决了，比如鞋柜、衣柜、厨柜等。改善型的客户更追求自己的风格，对精装不太看好，这也是客户不接受的大问题之一 销售访谈截取