行业研究地产
莫尼塔(上海)投资发展有限公司
概述：中国地产中周期下行拐点已经临近
傀 从国际地产发展经验来看，一个国家的房地产市场在经历高速发展
后，受到人口等因素影响，将进入绝对增量（销售、新开工、投资
等）放缓，增速平台下移的阶段，我们将这个阶段称为“去地产化”
阶段；
傀 日本、韩国和美国等国家的经验显示，出生率筑顶之后的20-25年，
以及抚养比筑底的前后，该国的房地产市场将进入到“去地产化”阶
段。而中国1987年出生率筑顶，抚养比2010年筑底，意味着中国地
产正在或将要进入到“去地产化”阶段。我们测算的中国住宅市场供
需的“三阶段模型”，也指向了未来几年，中国的存量供需平衡点即
将到来。

傀 我们认为城市化率更多是经济增长的结果，而非原因，因此中国潜在
增长的城市化进程，将对中国楼市的影响更多体现在“缓冲”，而不
是“助推”。目前中国50%的城市化率，以及未来几年较为平缓的的
抚养比变化，都有利于中国进行类似韩国的“去地产化”软着陆。

傀 “去地产化”将加大中国经济转型的紧迫性，而伴随着这种紧迫性的
增强，通过抑制房价，减少居民购房负担以变相增加居民潜在消费支
出，将成为政策端主要的方向之一。

图表 1 全国住宅市场供给与刚需的“三阶段模型”
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