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一、特别说明
针对现有项目图纸与实际建设上的差异，在根据通山房地产现状，商业地产在商业构成及存活度方面详尽摸底的综合分析与考虑，我司是站在如何才能使建筑物业符合实际、满足客户需求的角度、以及如何进行商业业态与业种的组合上进行综合建设性方案的。
二、项目综合认知
该项目设计缺陷明显，可以正常使用的商业面积小，但另有部分土地未设计建设，保留了发展空间；
项目拆迁纠纷严重，政府对于本项目为不办理不理睬的态度；
开发商资金严重不足，项目基本运转成问题；
民营街可以与项目二楼对接，二楼将成为一楼；
该商业项目整体体量在通山地区具有商业竞争力；
成为通山标杆型商用及住宅物业，其在该区域未来若干年内具有不可超越性与替代性；
建筑物业条件及其形态在当地具有的领先性，设有手扶扶梯、垂直电梯、地下停车场、透明天顶等；
商业非定制型物业，柱网较密、承重墙及管道干扰严重，层高较为紧张，较难符合商用物业的一般需求；
目前区域及区域周边有着近8万人的潜在消费力，缺少品牌消费；
项目属于商业中心边缘地带，商业氛围差、层级较低，暂不具备明显的商业集中号召力；
城市规模和地理位置上，不具备大型商业企业的引入条件，项目在长期内具有较强的；
竞争项目较多，市场购买力有限，项目前景不乐观。
在本项目困难丛丛的情况下，只有准确的项目定位，大胆的策划，和认真的执行才能够给本项目带来生机。
三、总体思路
为了开发商能够将本项目的收益最大化，保证开发商的能够对于一期二期的正常开工和结算，特做下列安排：
本项目商业部分需要进行整体推广，单独一期来做，无论招商或则销售均难以达到理想的销售效果和租金收益。整体推广需要完成二期的图纸设计；
产权式商务旅游酒店总价低，回报高，先进行销售，可以确保项目的正常开展；
商铺采用先招商在销售的基本思路，先招商，以主力店先行，主力店完成后才开始散铺招商；
最后进行商住楼的销售。
四、拆迁还建方案
根据目前拆迁还建的基本情况及将来二期的拆迁预测，特提出以下还建方案：
1、拆迁户要求还建一楼商业门面，原则上可以同意期还建要求，但是需要拆迁户购买本商铺的产权，本商铺的产权价值组成为：销售价格-建筑成本=产权价格，如：销售价格30000万/平方米-建筑成本2500元/平方米=27500元的产权价格。
2、拆迁户选择二楼的门面，则按照期其法院判决的补偿价格进行购买，购买价格按照正常销售价格进行购买，并且买1平方米送1平方米。如：法院判决的补偿价格为30万，按照二楼8000元每平方米的销售价格，可以购买37.5平方米的商铺，然后赠送37.5平方米，拆迁户可获得75平方米的商铺。
3、拆迁户选择三楼的门面，则按照期其法院判决的补偿价格进行购买，购买价格按照正常销售价格进行购买，并且买1平方米送1.5平方米。如：法院判决的补偿价格为30万，按照三楼6000元每平方米的销售价格，可以购买50平方米的商铺，然后赠送75平方米，拆迁户可获得125平方米的商铺。
4、拆迁户选择四楼的门面，则按照期其法院判决的补偿价格进行购买，购买价格按照正常销售价格进行购买，并且买1平方米送2平方米。如：法院判决的补偿价格为30万，按照四楼4000元每平方米的销售价格，可以购买75平方米的商铺，然后赠送150平方米，拆迁户可获得225平方米的商铺。
5、拆迁户选择2-4楼商铺进行还建的，还将享受15年返租的权利，确保拆迁户的租金收益。
6、现金补偿，按照法院判决的补偿价格的基础上在上浮50%进行补偿。
7、坚持要一楼商铺，却不肯购买产权的拆迁户，而拆迁户只具有商铺使用权，可选择按照法院判决的补偿价格，按照对外公布的商铺租金价格的50%进行产权费使用权租赁。如：一楼商铺80元/平方米，100平方米的商铺的商铺年租金9.6万，按50%计算，租金4.8万/年，法院判决的补偿价格为30万，则可以使用该商铺6年3个月，使用现年到期后，一次性在补偿10万现金，购买其使用权。
五、建筑建议
本案对一至四层商铺进行合理划分，七八楼产权式商务酒店进行房间分割，及商住楼的户型进行了重新绘制，对于项目中庭及未建设项目提出了看法和见解。
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景观参考
景观参考
商业经营招商定位与策划
一、项目定位分析
由于项目所处区位现阶段的商业发展较为落后，在正确的商业定位下，若以乐观预估招商效果与商业运营为前提，则项目均可产生具有区域内唯一性、未来几年内不可被替代的实际经营效果。也正是由于项目在该区位内所具备的不可比较性，使得项目定位与市场的相容性相对更强、定位方向更为灵活，且不同定位所存在绝对风险相对一致，也使得项目对商业业态与业种的容纳度更高。
在招商难度现实存在、高中低定位均可实施且风险相对一致的情况下，结
