非海第一
万科三亚项目前期策略报告
天启&开启机构海南公司
2012年3月
本案开发课题设定
一、面对变幻莫测的三亚市场，如何规避开发风险？
三、当万科遇上三亚，如何为万科探索全新盈利模式？
二、面对非海资源，如何实现“非海追海”以及 “非海第一” ？
[壹]如何规避市场风险？
风险
关键词
天量货币供应加上惠市政策刺激2009年房地产市场显示出空前繁荣
2012年初惠市政策到期，调空政策频繁出台，货币政策收紧
［政策层面］政策的不确定性，带来项目操作风险的加大
[供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律
旅游岛概念落地，海南5个一线湾区同时启动，仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用地，估算约3千万平米，按去年600万平米成交量，一个海棠湾就要消化5年。

大宗旅游地产项目遍地开花，恶性竞争风险加大
［2012年春节前后三亚市场量价走势］
数据来源：三亚房协
[需求层面]春节市场凸显“滞涨”现象，成交量下滑与成交价格上涨同时并存