摘要
2011年7月6日,央行宣布再次上调存贷款基准利率0.25个百分点。此次加息后,
1年期贷款基准利率达到6. 56%,而5年期以上贷款利率已经达到7. 05%。随着房地产
业宏观调控的不断深入,房价上涨过快的势头得到了有效遏制,部分存在房价泡沫的
地区甚至已进入下降通道。开发商资金链绷紧,部分地区个别项目出现烂尾现象,银
行房地产开发贷款风险骤升,针对单个房地产开发贷款项目的压力测试将有助于商业
银行的基层经营单元对信贷风险的控制。

本文首先对国内外压力测试相关文献进行了梳理,总结了压力测试的一般方法和
步骤。然后回顾了本轮房地产宏观调控的进程,并对当前成都市房地产市场进行了简
要分析。其次结合自身工作,对四川省农行上半年开发贷款的运行情况、贷款结构和
投向情况进行了简要分析。

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在理论基础上,根据作者工作特点,理论结合实践,本文设计了房地产开发贷款
压力测试模型。该压力测试模型以“项目贷款资金封闭运行”为核心逻辑,并综合考
虑第一还款来源(项目本身产生的未来现金流)净现值和第二还款来源(本项目抵押
物及非本项目抵押物)折现能力。全面考虑了交易价格、交易量以及总投资的变动等
压力情景,通过定量分析研究单一房地产项目开发贷款在各种压力情境下的风险敞口
和资金缺口,判断终极损失,并根据测试结果对该项目开发贷款的风险性做出评估。

最后,本文利用压力测试模型对A房地产开发有限公司的的B项目进行了测试,
得出了测试结论。测试结论充分暴露了该项目的风险敞口和资金缺口,对商业银行基
层经营单元控制单个房地产开发贷款项目信贷风险具有积极意义。

关键词:房地产;开发贷款;压力测试