前期操 作 手 册
绿城房地产集团有限公司
2012年11月
目录
第一篇 开工前阶段
第一章 土地取得
第一节市场调查和项目构思
一、房产市场调查
二、土地市场调查
三、项目地块调查
四、项目构思
第二节 土地取得过程控制
一、一级土地市场土地使用权取得过程控制
二、二级土地市场土地使用权取得过程控制
第三节国有土地使用权登记
一、建设项目用地预审
二、建设项目用地审批
三、国有土地使用权设定登记
四、国有土地使用权抵押和注销抵押登记
五、闲置土地认定和处置
第二章规划和建筑设计
第一节方案设计前
一、项目立项
二、勘测设计条件
三、设计单位确定
第二节 方案设计
一、方案设计会审
二、委托日照分析
三、委托环境影响评价
四、委托交通影响评价
五、委托景观分析
六、方案设计公示
第三节 初步设计
一、初步设计会审
二、申领《建设用地规划许可证》
第四节 施工图设计
一、施工图环境影响评价文件审批
二、施工图消防审核
三、施工图卫生审查
四、施工图人防审查
五、施工图交叉审核
六、建筑预定位计算
七、申领《建设工程规划许可证》
八、绿化指标审查
九、施工图交警审查
十、建筑工程规划告示
十一、建筑定位和灰线检验
十二、项目地名命名
第三章 专业设计
一、景观设计
二、精装修室内设计
三、室外综合管线设计
四、电力设计
第四章施工许可证申领
一、规费审核与缴纳
二、工程招投标
三、工程质量安全监督注册
四、签订《建设工程竣工档案移交承诺书》
五、申领《建筑工程施工许可证》
六、临时建设工程规划许可证办理
第二篇施工阶段
第一章设计变更处理
第一节规划指标调整
一、建筑面积增加
二、建筑高度增加
第二节功能调整
一、配套设施
二、建筑公共部位
三、户内功能调整
第三节施工图优化设计
第二章施工过程协调
第一节有关环节审批
一、施工出入口设置
二、挖掘城市道路许可
三、夜间施工许可
四、工程渣土准运
第二节重要节点验收
一、±0.000检测
二、中间结构验收
三、单体竣工验收
第三章预售许可证申领
一、施工图人防红线确认
二、商品房预售面积测绘
三、商品房物业管理用房预缴
四、商品房物业维修基金预缴
五、社区用房确定
六、商品房预售形象进度鉴证
七、申领《商品房预售许可证》
第三篇 交付前验收阶段
第一章验收流程图
第二章综合类验收
第一节基础验收链
一、消防验收
二、人防验收
三、规划验收
四、城建档案归档
五、竣工验收备案
六、社区用房协议签订
七、配套公建用房确认
第二节面积实测和物业链
一、面积实测
二、物业用房核定
三、物业基金缴纳
第三节环保链
一、接管施工许可
二、环保验收
三、防疫验收
第三章单项验收
一、绿化验收
二、交警验收
第四章专业验收
土地复核验收
产权初始登记
第一篇开工前阶段
第一章 土地取得
获得土地使用权是房地产项目开发建设的基础。

本章主要围绕：一级土地市场和二级土地市场土地的取得所涉及的项目市场调查和地块调查，土地取得过程控制以及土地使用权登记三大环节的工作。

基本流程总图：
第一节市场调查和项目构思
本节主要介绍意向拿地前所进行的房产市场调查、土地市场调查、项目地块调查以及调查后形成项目构思的前期工作。

一、房产市场调查
1、工作目的
通过三观（宏观、中观、微观）房产市场调查，有目的、有步骤、系统地收集真实、有效的资料，并进行客观的分析，为经营决策者提供客观、准确的市场信息，保证拿地决策的正确性、客观性。

2、工作联系对象
2.1 国家宏观经济和房产市场。

2.2 所在城市建设规划状况与经济发展状况。

2.2 地块所在区域房产市场状况。

3、工作内容
3.1 根据集团项目拓展的有关规定，结合意向投资地块的区域和土地性质等特性，进行房地产市场调查内容的提纲编写。

3.2 进行房产市场调查，完成调查报告。

3.3 控制房产市场调查内容的品质、进度。

4、工作程序
4.1 政策环境调查，内容主要包括：国家房地产政策、省（市）及土地所在区域房地产开发经营方针和政策、房地产开发经营管理法律和法规、房地产税收政策、城市建设规划现状和未来城市规划发展状况。

4.2 经济环境调查，内容主要包括：项目所在区域以往、当前和未来经济结构运行状况（趋势）、城市基础设施建设状况和未来发展战略、人口、居民收入、消费结构、消费水平状况。

4.3 社区周边环境调查，内容主要包括：项目所在区域位置和交通便利状况、居住人群状况、文化氛围、商业、医疗和教育配套等调查。

4.4 项目所在区域房地产市场需求和消费调查，内容主要包括：房产开发和销售现状、数量、不同物业消费群体构成状况、消费行为目