养老地产不是一个单纯的产品设计问题，也不是简单的运营服务问题，而是系统性的问题。规模化的养老地产还没到全面启动之日，但试点的时机已经到来。

我国养老地产正进入一个全面启动的阶段，诸多房地产开发企业纷纷进军养老地产，
初探者有之，实践者有之，运作者有之，养老地产市场一时蔚为壮观。然而，在这如火如
荼的市场背景下，我们冷静地反思，发现当下的养老地产存在着三大误区。

区域选择是误区之一。目前我国大多处于构想阶段或正在运营的养老项目都选址于
城市远郊和一些三四线城市，或是环境较好的景区。在海外，由于郊区人口密度低，环境
优美，更舒适，更宜居，养老项目通常坐落于此。但在中国，鉴于中高端客户对“居于远
郊”尚不认可，鲜有将远郊作为第一居住地的有钱人，只有少数富豪会在城市郊区购置一
两套休闲度假别墅。同时，远郊养老项目还会面临交通、配套设施，尤其是配套医疗条件
等诸多问题。因此，选址城市远郊，特别是在一些二三线城市做养老地产，将是致命的。

运营模式是误区之二。现今大多数养老地产的运营模式其实就是最基础的房地产运营
模式——“开发+销售”。在海外，养老地产的运营模式是一个引入了金融机构、保险机
构、运营机构，将地产、金融、保险整合成一个兼顾开发、经营、租赁，确保金融上可按
揭、能购买养老保险产品的复合模式。这种模式在中国尚缺平台。若继续沿袭“开发+销
售”的模式，我国的养老地产与普通地产并无二致，易导致半途而废，“挂羊头卖狗肉”
的情况。

误区之三在于养老地产与整个社会养老体系的对接。社会养老体系包括了医疗保险、
养老保险、以及相匹配的金融安排。而目前医疗保险还未全面覆盖，还未与地产紧密结
合，养老保险也尚未被大家接受，整个社会保障体系还不完善，这些都预示着应对老年化
社会应具备的相应保障制度还未完善。在此背景下单独发展养老地产，将缺乏体系上和平
台上的支撑。

因此，养老地产不是一个单纯的产品设计问题，也不是简单的运营服务问题，而是系
统性的问题。规模化的养老地产还没到全面启动之日，但试点的时机已经到来。希望通过
这些试点，能进一步发现问题，通过与社会保障体系的衔接来解决以上提到的问题，为进
入老年化社会，为将来规模化做养老地产做好准备。