海岛建设成〔2010〕26号

关于下发《海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司成本管理制度》的通知

海岛建设各单位：
为规范海岛建设对地产项目的成本管理工作，对各项目进行全面、动态的控制和管理工作，确保所有开发项目的成本控制在目标成本之内，加强对工程造价的有效监控，规范预结算管理。结合海岛建设实际，现制定《海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司成本管理制度》并予以下发，请遵照执行。

特此通知

海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司
二〇一〇年十二月十日

海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司成本管理制度

一、制度目的
确保所有下属公司开发项目的成本控制在目标成本之内，加强对工程造价的有效监控，规范预结算管理。

二、适用范围
适用于海岛建设海航地产开发项目的成本管理工作，其他业态参照执行。

三、术语/定义
㈠ 投资估算（以下简称估算）指在项目决策过程中，对建设项目投资数额（包括工程造价和流动资金）进行的估计；
㈡ 设计概算（以下简称概算）指初步设计阶段（包括扩大初步设计阶段）对建设项目投资总额度的计算，包括从立项、可行性研究、设计、施工、试运行到竣工验收的全部建设资金；
㈢ 工程预算（以下简称预算）指依据施工图设计文件、现行预算定额、规范和施工组织方案编制的建筑安装工程预期造价；
㈣ 工程结算仅指竣工结算（以下简称结算），即单项工程完工并竣工验收合格后，根据国家、当地政府相关职能部门、造价协会对工程造价业务管理规定，经特定程序进行工程建筑安装费用（以下简称建安费用）编制审核并最终确定工程造价的过程；
㈤ 结算初审：指由该工程的监理单位对施工单位提交的符合结算条件的工程结算书进行审查、调整、意见反馈并形成初步审核结果的过程；
㈥ 结算定案：指结算文件经海岛建设批准后，建设、监理、造价咨询和施工单位在工程结算定案表签字盖章确定工程造价的过程。

四、职责规划
㈠ 成员公司
1. 造价合同部
(1) 负责区域内新项目可研阶段估算成本；
(2) 负责编制或复核权限范围内的概念、方案设计阶段的成本估算；
(3) 负责编制或复核项目扩初、施工图阶段的成本概预算；
(4) 负责对补充设计、设计方案变更及工程签证进行成本审核；
(5) 负责审核权限范围内的造价成果文件；
(6) 负责项目经济指标分析；
2. 工程技术部
(1) 负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文档）；
(2) 负责按设计限额要求，完成扩初、施工图阶段的设计管理；
(3) 负责提供设计变更的相关资料；
(4) 负责围绕项目成本预控目标展开设计工作；
3. 工程项目部
(1) 负责提供现场签证的基础资料（内容需专业部门确认）；
(2) 对于造价增减的工程变更，工程项目部要及时跟踪、落实、核定增减工程量的具体数额，并与承包单位达成书面记录，加强对增减部分的办理，如防止因漏报而给公司造成损失；
(3) 负责提交工程结算资料；
4. 领导层
(1) 按权限审核审批项目各阶段成本目标；
(2) 负责按权限审批签发超成本目标的补充设计、设计变更方案和材料、设备选型；以及在成本目标内的补充设计、设计变更方案；
(3) 负责权限范围内的造价成果文件的审定；
㈡ 总部
1. 工程管理部
负责围绕项目成本预控目标展开设计工作；
2. 成本管理部
(1) 负责新进入区域可研阶段估算成本；
(2) 负责权限范围内的估算、概算、预算及结算的审核；
(3) 对成员公司造价合同部进行成本管理工作检查，并对发现的问题提出整改要求，监督工作落实情况；
3. 领导层
(1) 按权限审核审批项目各阶段成本目标；
(2) 负责按权限审批签发超成本目标的补充设计、设计变更方案和材料、设备选型；以及在成本目标内的补充设计、设计变更方案；
(3) 审批成本管理部提交的成员公司成本管理检查报告；
(4) 负责按权限审定造价成果文件。

五、管理规定
㈠ 总则
1. 为适应海岛建设发展，规范海航地产的成本管理工作，保护公司利益，建立公平、公正、公开、诚信的平台，达到控制提高投资效益的目的，特制定本制度。

2. 除非特别指出，本制度中“公司”指“海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司”，“总部”指“海航国际旅游岛开发建设（集团）有限公司总部”，“成员公司”指“海航地产控股（集团）有限公司下属全资、控股公司”，“区域公司”指“海航地产控股（集团）有限公司区域公司，目前共分为四大区域公司”，“项目公司”指“海航地产控股（集团）有限公司项目公司”。

3. 成本管理是公司对各项目开发成本进行有效管理的重要举措，总部成本管理部负责工程成本工作的统一管理，成员公司造价合同部在成本管理部指导下负责落实成本管理的各项措施。

4. 在项目建议书（可行性研究）、方案阶段（包括概念方案设计和报批方案设计）应编制估算；在初步设计阶段应编制概算；在施工图设计阶段应编制预算。估算是进行建设项目技术经济评价和投资决策的基础；概算是确定和控制建设项目全部投资的文件，是编制固定资产投资计划的依据，是公司内部投资立项阶段确定投资控制目标的依据；预算是建设工程投资包干、签订承发包合同的依据，是签订贷款合同、项目实施全过程造价控制管理以及考核项目经济合理性的依据。

5. 公司投资的房地产开发项目和基本建设项目要严格实行估算控制概算、概算控制预算、预算控制结算的原则。

㈡ 项目建议书阶段成本控制
1. 对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，在接到设计部门提交的可研阶段项目设计文件（规划设计草案）、营销部门提交的关于项目定位的《市场调查报告》以及竞争楼盘清单、项目前期开发部门部提交的《土地规划指标》及相关土地状况资料，由成本部门完成项目拓展阶段建安成本估算编制后，提交项目拓展部门，作为《可行性研究报告》的附件。当地已有成员公司的，当地项目的可行性研究可以由成员公司主导，对未设置成员公司的地区由总部主导，相关管理流程见《投资管理制度》；
2. 成本部门负责人审批通过项目拓展阶段建安成本估算，随《可行性研究报告》上报；
3.《可行性研究报告》通过后，项目拓展阶段建安成本估算自动成为项目成本预控目标。

㈢ 方案阶段成本控制
1. 成员公司造价合同部依据成本预控目标、总部营销管理部提交的关于项目定位的初步产品建议文件、总部工程管理部提供的策划阶段设计文件（概念设计成果），完成《概念设计阶段建安成本估算》编制，按照授权文件所示流程进行审核及审批。

2. 成员公司造价合同部依据已审批通过的项目概念设计阶段建安成本估算文件、总部工程管理部提供的方案设计成果（方案设计成果，包括设计单位提供的设计文件和造价文件）、总部营销管理部提交的关于项目定位的《产品建议书》进行估算，并于1个月内完成《方案阶段建安成本估算》的编制，并按照授权文件所示流程（项目测算审批流程）进行审核及审批。

㈣ 扩初设计阶段成本控制
1. 成员公司造价合同部在接到扩初设计成果（包括设计单位提供的设计文件和造价文件）后，依据审批通过的方案阶段成本估算，于1个月内完成《项目建安成本概算》根据设计单位提供的成本概算进行审核，按照授权文件所示流程进行审批，概算投资应控制在公司内部投资立项批准的估算额以内。

2. 成员公司造价合同部组织各部门负责其他分项成本测算，其中财务部负责公司项目的管理费用和财务费用测算，营销客服部负责项目的营销费用测算，开发前期部负责土地成本、报建费用的测算，工程技术部负责项目设计费用、工程管理费、监理费和工程勘察费等测算。测算结果在扩初设计审批后一周内提交造价合同部，并由造价合同部汇总。

3. 造价合同部将各部门提交的分项成本汇编成《项目目标成本（讨论）》，组织以上各相关部门经理、分管领导、总经理进行内部评审。评审会后三个工作日内，各部门根据会议决定，调整其负责的分项成本，报其领导审核后，再次提交造价合同部以汇编成《项目正式目标成本》，提交按照授权文件所示流程进行审批。

4. 《项目正式目标成本》经审批通过后，作为该项目的正式成本控制目标，由造价合同部组织落实实施，分管领导进行监控。概算作为建设项目投资控制目标值，一经批准，必须严格执行。在工程建设过程中，如需调整概算，超概算15%以下的，由成员公司单独呈报，按授权文件中概算审批流程进行审批；超概算15%以上的，由成员公司单独呈报补充立项；超概算30%以上的，由成员公司重新变更初步设计和施工图设计内容、标准或重新申请内部立项。

5. 建设项目方案设计阶段结束直接进入施工图阶段的，则概算中的建筑安装工程费按照预算深度编制，其它费用仍按概算深度编制，并按正常程序报批概算文件。即目标成本的编制可以在施工图完成后形成。

㈤ 施工图设计阶段成本控制
1. 施工图设计完成后，成员公司造价合同部在接到施工图设计成果后，项目主体工程开工前完成《项目建安成本预算》，并按照授权文件审批流程进行审批。《项目建安成本预算》作为评审成员公司工程技术部施工图设计成本控制质量的参考依据。

2. 边设计边施工的建设项目，必须在土建、安装专业施工图提交齐全后20个工作日内完成施工图预算的编制、复核和呈报。

3. 预算造价应控制在内部批准的投资控制目标专项费用(指工程建安费、设备费与预备费之和)额度以内。

4. 预算文件可以委托咨询机构编制或造价人员自行编制，属于不招标的项目可与施工发包合同一并报批，属于招标的项目，应提前单独报批才可作为标底使用。

㈥ 动态成本文件的编制、审核及审定职责
1. 在成果文件上签字的专业人员分别对成果文件负编制或复核责任；造价合同部造价人员和经理对成果文件负审核责任；公司领导对成果文件负审定责任。公司内部承担概算、预算编制和复核的造价人员应在报批的成果文件封面上编制人和复核人栏签姓名和日期；委托造价咨询单位