报告概述 五年以来，金坛市经济呈现出稳步增长的趋势，且增长的速度较快；而且在全省同类城市当中，经济实力不断的稳步提高。 在金坛市国民经济稳步发展的大背景下，金坛市民的收入水平也在不断的提高。同时金坛的城市化进程已经进入了快速发展的阶段，房地产行业渐趋繁荣。 本项目地处汽车东站对面，位于正在成熟的金坛新的商业中心。市内交通、城际交通都非常便捷。 周边的主要配套随着区位的不同有所差异，北部配套主要为超市、购物中心，东部配套主要为企业以及宾馆，南部配套主要为餐饮。 一方面，社区服务性质的门面较多，南部区域沿街商业门面大面积空置；另一方面，服务于广域客户的商业业态比如大市场等显得不足。 从金坛市区现有的各类商业业态现状看，面向城区居民的社区服务的商业已经过剩，空置状况严重；而且过剩状况还将继续；但市民期望的环境较好的、消费水平相对较低的物业尚比较缺乏。 在现阶段所处的商业发展格局下，面向中低端客户的融合娱乐休闲业态的批发市场应该是本项目发展的方向。 按照金坛市政府的发展规划，未来金坛城区将向丹金溧漕河西岸推进4公里，而向东岸将推进8公里。本项目所在的东站商圈将在城市的发展中进一步升级。而本项目的开发将顺应这一趋势，并将对区域的现有商业状况起到提升作用。 消费者问卷调研显示：被访者最希望本项目引入批发市场同时希望有配套的娱乐和休闲业态。 综合上述因素，本项目是一个非常有特点项目，在整个金坛商业地产发展和现有格局的框架下，建议本项目的开发遵循下述四大原则： 一、充分挖掘长途车站的地段和人流特点，面向车站人流、利用车站资源 二、打造中低端批发市场，与现有商业经营业态形成互补，共同提升区域人气 三、利用地形特点，将同类产品的经营相对集中，形成组团式批发市场 四、引入复合式业态，集购物、休闲、娱乐于一体；同时，通过可参与式景观小品的营造吸引人流 苏源·金坛汽车东站项目策划报告 目录 PART1市场篇 1金坛经济——经济稳步增长、实力不断提高......3 2金坛地产——整体行业稳步发展，行业进入快速发展的轨道........4 3金坛人居——人民生活逐步提高，城市化进程不断加快......5 PART2项目篇 1项目基地概况——城市新中心的高商业价值项目........6 2地块交通条件现状调研——市内交通、城际交通都非常便捷........9 3该地块周边配套调研与综合评估——业态丰富、缺乏规划10 4该地块街区功能分析——服务于广域客户........11 PART3竞争篇 1金坛城市发展以及商业格局演变——向东发展12 2金坛市现阶段商业地产特点——两个中心........13 3本项目现有竞争物业分析——是威胁，但机会更多..15 4市区现有同质物业分析——有机会形成互补....17 5未来潜在竞争物业分析——总体，竞合大于竞争......19 6标竿物业评析——经验和教训........20 PART4客户篇 1潜在购买者的需求分析——期望批发市场........22 2购买可能性分析——观望区域人气26 3消费者基本特征分析——业主希望成房主........27 PART5建议篇 1项目综合分析以及总体思路..29 2项目定位建议——商街.........30 3规划设计建议——差异化、附加值36