“万通中心”年度整体营销方案 报告目录： 前言 总体策略 2005年目标和市场前景 2005市场形势预测 市场重点写字楼分析 项目优劣势分析 推广主题 2005整体营销计划 前言 基于对北京写字楼市场的深入分析及对上海等区域热点市场的了解分析研究,为实效促进2005年度万通中心的销售,并为后续营销工作建立坚实的市场基础和最大化的销售驱动力, 最终实现万通中心的社会效益最大化和经济效益最大化,经市场部、销售部内部研究与沟通, 拟订本计划. 总体策略 社会效益最大化 经济效益最大化 树立市场高端形象 2005年目标和前景 实效促进写字楼产品销售,刺激市场购买欲望,实现全年销售目标:8.9亿元人民币,回款#亿RMB; 为05年之后的营销工作建立最大化的市场基础和销售驱动力,建设品牌美誉度; 营销万通地产商用物业品牌代表作“万通中心”北京房地产写字楼市场-创造最具价值价值的办公空间的品牌资产,塑造”数字CBD、人文CBD、生态CBD的示范项目”的品牌形象,提升项目的附加值,拉升出售/出租价格上扬空间; 借助”万通地产”品牌优势，实力开发商的品牌资产,为万通中心项目提供强势的口碑平台和公信基础. 综上所述,2005年作为万通中心全面冲击市场的关键一年,营销传播和品牌推广 工作的目标是实现销售促进和品牌营建的双效并举,以”品牌”促成”销售”以”销 售”夯实”品牌”. 周边区域内整体市场放量：中环世贸、银泰中心、国际财源中心、乙太广场、光华国际、金地中心、万达广场京澳中心等。 金融政策影响：2005持续加息可能性大。 人民币升值已成弦上之箭，影响投资举措，外资豪赌人民币增值。 入世保护相继到期，国内经济向好，外资企业敢于进入，投资和购买不动产。 2005年整体市场环境 图表1：东长安街延线、CBD在售竞争项目分析 图表2：长安街及CBD周边项目 万通中心优势分析 外形可接触性强 位置优越（CBD核心区西北入口），交通便利，于CBD浓厚商务氛围独享闹中取静。 标准体量，合理优化标准层 （颇具实力的中型公司具有很大的吸引力） 灵活分割 首家实现全阳光办公环境的写字楼 超5A标准硬件配置 商业配套完善丰富 开发商实力与品牌 投资回报高 景观（南临CBD历史人文公园） 周遍项目形成商务氛围，享受CBD大配套，项目市场稀缺性显现 体量小，短期内易投入使用，利于抢占市场先机。 距离周边写字楼较近，易形成区域效应 设施系统的独立计量设计 万通中心劣势分析 项目标识性不高 与国贸相比周遍项目还未交付使用，未形成成熟商务氛围。 大堂面积小，挑高不够高，入口感觉不好 前期市场推广薄弱，未树立市场高端强势形象，流失潜在客户。 商业对于写字楼档次的影响 没有外资银行贷款 实际使用率低（70%），单元内柱子过多 楼间距过小 物业管理费用过高 万通中心一级“买”点 地理位置 交通便利优势 人性化办公，强调办公舒适性与低成本 市场稀缺性 投资回报率高 独到的标准层设计 “纯粹” 合理配置的商用设施，创造优越的办公环境，同时最大限度地利用充裕的周边区域资源，突显“一切为了办公”的建设理念。 在上述卖点中除了人性化办公、订制化服务和市场稀缺性之外，其他的卖点都是区域内其他项目所共有的，因此在宣传中可以特别强调人性化办公与订制化服务这一点。 次级“买”点 CBD优惠政策利好 开发商实力 硬件配置超5A 景观办公、人文办公 全玻璃幕墙通透性好 万通中心 与世界同步的商务集群（商务与科技同步） CBD首家国际标准订制化写字楼 项目推广主题与主诉求（方案一） 项目推广主题与主诉求（方案二） 万通中心 CBD国际商务前沿 CBD首家国际标准订制化写字楼 项目推广主题与主诉求（方案三） 万通中心 CBD优势整合商务集群 CBD首家国际标准订制化写字楼 客户关心问题 价格 交付日期 面积确定 投资回报率 物业管理 本项目客户定位 整售集团性大客户 投资客比例目前占到70%，如果考虑加息因素，这一比例会相应减少。 自用型客户 结论： 万通中心客户定位为投资与自用两大类型客户。 万通中心的最终使用者 少量世界500强公司、国内大型上市集团等实业类公司 外地进京公司总部 世界知名类第三产业公司 世界知名金融、基金类公司 从国家部委脱离出来的企业服务型公司：保险、贸易、咨询、律师、旅游等 投资类客户 国资委下属的二、三级企业 信托、金融机构、医疗设备 体验经济公司：演出、文化交流、时尚类公司 建筑设计公司 周边入住项目的租赁客户 与中央电视台、北京台相关联的广告公司、影视制作公司 大型传媒机构 电信、IT公司：软件、游戏开发公司；外资科技公司；