张家港温州商贸城 招商定位报告
上海华燕置业策划有限公司 年四月
第一部分 引言篇
调研对象
调研范围
调研依据
第二部分 发展规划篇
张家港的专业市场发展状况及规划
温州商贸城的发展规划
张家港的专业市场发展状况及规划
有产业，无市场 九州家具城 九州装饰城 新世纪汽车城
现有市场状况
就目前张家港的整体城市规划而言，暂时没有新的专业市场项目上马；
专业市场规划状况
张家港的专业市场发展状况及规划
三区六园 保税区 省级开发区 沿江开发区 扬子江国际化学工业园 欧洲工业园 冶金工业园 粮油食品工业园 汽车工业园 木业工业园
产业园区打造状况
就温州商贸城周边的整体规划而言，钢铁和汽车会是周边专业市场的主要方向。
温州商贸城的发展规划
短期规划： 温州商贸城在短期之内应该是以完成整个商贸城的招商工作为主，让更多的在定位范围内的商家和经营户进驻商贸城，并且为其创造良好的经营环境和经营条件。另一方面，吸引消费者前往商贸城进行消费。 中期规划： 温州商贸城在中期的发展规划是以完成商贸城内经营户结构调整为主要工作，依据温州商贸城的整体定位，逐步将整个商贸城经营户结构由批零兼营转向以批发为主。 长期规划： 在大量的调整结束之后，温州商贸城得经营户结构仍将有较小规模的调整，但是，温州商贸城的主要目标旨在树立品牌、统一形象、完善服务、优化管理，为经营户和自身创造出更大的利润空间。
第三部分 市场篇
避免同质竞争、抓住空白机会 完善市场配套、组合营销策略
上海专业市场、苏州专业市场 常州专业市场、无锡专业市场 南通专业市场、 张家港专业市场
销售状况 出租状况 经营状况 客户关注问题状况
各项经济指标 张家港整体经济发展规划 固定资产投资情况 房地产市场状况
专业市场存在的前提和依据
专业市场存在的前提和依据
政府强力打造
专业市场的形成与政府对产业的导向和支持有着密不可分的关系；
交通便捷
市场的成功必须依赖于人气的聚集，而人气的聚集离不开四通八达的交通网络
需求拉动 聚集效应
慧眼识天机，发现市场潜力，顺势而动，扩大知名度和品牌而形成专业市场；
产业链完整
半成品加工及成品制造厂家、流通代理等中间商、市场终端商家能够形成完成的产业链，是专业市场存在的基本前提；
张家港经济发展各项指标
张家港的经济近年来持续快速发展，国内生产总值呈现出良性增长的态势，年人均GDP达到6.67万元
张家港整体经济发展规划
围绕加速转型提升水平，努力实现区域经济更快更好发展； 围绕打造现代制造业基地，推动二、三产业互动并进 围绕扩大开放，进一步促进外资民资集聚 围绕统筹城乡协调发展，切实改善人民群众生活 围绕城市未来发展定位，高标准推进城市建设 按“一城四片区”的总体构架，坚持以规划为先导，进一步完善功能、优化环境，全面提升城市建设整体水平，切实增强城市的集聚力、竞争力和可持续发展能力。 加快完善规划体系。 按规划全覆盖的目标，加快推进各类规划编制进程，形成包括市区和片区总体规划、控制性详规、专业规划、城市设计在内的完整的城市规划体系。年内，完成市区5项分区规划、城西新区控制性详规和杨舍城区整体城市设计，抓好塘桥片区、常阴沙总体规划，以及金港、锦丰、塘桥、乐余新城的控制性详规，将各项建设全面纳入规划指导的轨道。 围绕构建和谐社会，大力发展各项社会事业 围绕建设生态良好的新港城，积极实施可持续发展战略 围绕提高执政能力的要求，不断加强政府自身建设
张家港整体经济发展规划
七大功能区打造新港城： 温州商贸城位于东北角的居住、商业、贸易、金融区内，属于东部物流、生产、加工功能区北延。
注：本规划方案目前尚未报批
固定资产投资情况
张家港固定资产投资额在年有一个较大幅度的上升，而在年，这个涨幅有所回落，从某种意义上来说，估计与宏观调控的影响有一定的关系。 而这个宏观调控也将影响后期的专业市场的投资建设，从这个意义上来讲，对温州商贸城是比较有利的,在一定时期内，在张家港的专业市场领域不会遇到太大的竞争。
房地产市场状况
目前张家港房地产市场供需两旺，房地产业成为张家港市的经济发展支柱产业。 年张家港房地产投资完成情况良好，各项指标均有较大幅度的增长，年累计完成房地产开发投资33.38亿元，同比增长44.69%； 商品房批准预售面积为116.71万平方米，同期下降25.3%，商业用房11.88万平方米，同期下降了30.36%
周边专业市场分析
租售模式
只租不售or只售不租or租售并举
经营模式
无经营管理公司or外聘经营管理公司or自己组建经营管理公司
市场定位
定位业态；
对周边专业市场的分析主要从以下几个方面着手：
产品形态
层数、开放式or独立式
上海九星批发市场
租售模式
只租不售
经营模式
整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责其他铺面的招商工作；
市场定位
刚开始定位为建材和装饰类产品，随着市场不断扩张，目前已经形成九个区，含五金、建材、化工等产品
产品形态
单层、独立式铺面为主，少量开放式的铺面
上海国际五金城
租售模式
租售并举，以租带售
经营模式
以“机电五金城”为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展，整合大品牌经营商，负责部分铺面的招商，自己也负责部分铺面的招商；
市场定位
以"机电五金城"为基础，通过机电五金项目开发，向国际贸易发展；总投资11亿余元人民币，规划用地1100余亩，总建筑面积为50万平方米，可容纳商户3000余家。
产品形态
独立式铺面为主，少量开放式的铺面
苏州国际服装城
租售模式
前期租售并举，现已将销售停止，只租不售；
市场定位
占地面积为600亩，建筑总面积为60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台
产品形态
产品形态丰富，街铺,开放式店铺和独立式的店中店均有。
经营目标
整合社会资源,打造世界时尚之都
常熟招商城
租售模式
自发形成的市场，租售模式不固定，以只租不售的形式为主；
经营模式
招商城管委会进行管理；
招商场、纺交市场、西片市场、布匹市场、五金市场5个管理片区，下辖服装、针织品、布匹、装饰面料、床上用品、小商品、鞋业、五金、电器等28个专业批发市场。市场营业面积为2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。
产品形态
独立式的铺面。
无锡招商城
租售模式
一期只租不售，租赁期限为五年，二期将出售产权
经营模式
自己组建经营管理公司进行统一经营管理；
市场定位
占地500亩，总建筑面积为60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货
产品形态
产品为两层，店中店的形式。