市场调研表
项目名称
中海.水岸春城
调研人调研时间第1 次调研投 资 商
中海地产股份有限公司
发 展 商
长春中海地产有限公司承 建 商
一期由省一、省二建、建工集团吉洋、江苏南通六，三期江苏南通六、建工集团吉洋、中天。由吉林建筑工程学院工程建设监理公司、北京中建恒基建设投资有限公司监理。
规划设计
集团下属华艺设计顾问有限公司建筑设计
美国NW建筑设计公司\中国沈阳新大陆建筑设计公司\二、三期由吉林建工学院设计院
园林设计
法国阿特森泛华环境景观设计有限公司企化代理
麦点地产顾问
物业管理
中海物业管理有限公司一、基本情况位置
经济技术开发区临河街7477号?（位于临河街西侧，伊通河东岸,卫星路以南）
面积
总 占 地
规划占地92万平米
总建筑面积
约100万平米结构
大多砖混、几栋框架
栋数
约66
建筑功能
住宅（多层、小高层、别墅）
开工时间
三期05．03入口
 2
人行
1个
道路
主路沥青砼
路面
地砖
竣工时间
三期05年底车行
采取人车分流。住宅底层半地下车库，地上临时停车位
车库/车位： 550个规划
设计
分区
景观构成
亮点
建筑分布
风格
一期(2003.7.4-2003.12.10)25栋，建筑面积约12万平米；二期歌雅园16栋,建筑面积约8.5万平米；三期歌雅园25栋，建筑面积约13万平米
雕塑小品、120米西班牙风情内商业街、啧泉广场、主入口长廊
区内有4500平米业主私家会所；飘窗、阳光房主要卖点。
商住分区。在主入口（也是人行入口）设内置商业街，入口外沿街设商业外街。主入口进入后集中多层住宅，二期往小区南亦多层，三期往小区北面为别墅和小高层
西班牙式风情、巴洛克式长廊高雅古典二、产品信息上 市 量产品构成
多层
小高
高层
别墅上市时间使 用 率//容 积 率
0.94
绿化率
56%
上市起价优惠情况电 梯层 数价 格
多层1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F
小高（
高层（别墅 1F 2F 3F 4F消化量销售热点
三房二厅、四房二厅
按揭情况
区内
配套
全功能运动会所、市府第二幼儿园、集中商业内街（便利店、装修公司等）
销售资料物业管理费
0.8元/平米三、交屋标准公共部分
外墙：磁砖、砂岩或涂料
屋顶：有露台、坡屋顶挂水泥瓦
单元门:A73冷板玻璃楼宇门
楼梯间：地砖、防滑条，墙面乳胶漆
扶手：铁栏杆木扶手
信报箱：单元住宅入口安装业主专用白钢信报箱住宅单位
进户门：铸城防盗门
窗户：中空玻璃塑钢窗,浅绿色玻璃及白色玻璃,窗台水泥砂浆抹灰
内地面:细石砼地面抄平、卫生间做防水
内墙面：一般大白，厨卫水泥砂浆
顶棚：一般大白，厨卫清水砼
阳台：设北阳台,南为阳光房
空调：预留空调机位置
厨卫：预留电源插座、燃气管道、上下水管道安装到位；上水PPR，下水UPVC消声管，优质阀门。
电话接口：客厅及主卧预留
有线电视:客厅、主人房预留插座
三表：水、电、热力表出户、设煤气泄漏报警器
墙体：节能保温墙体420厚（红砖夹苯板）四、智能系统配套1）网络：宽带入户
2）门禁系统:对讲系统（自行安可视分机）
3）闭路电视监控系统4）报警系统：红外电子报警
5）物业电话：24小时投诉电话
6）背景音乐系统:园区内五、建筑材料类1）钢材
2）水泥
3）砖：红砖4）立面材料：磁砖
5）路面材料：地砖，柏油
6）保温：70厚苯板夹芯7）绿色中空玻璃
8）塑钢窗：平开、推拉六、产品配比多层
别墅
小高层
配比统计
七、综合分析1、上市节奏分析
市量由多—少—多，售价低开——高走，稳步攀升。一期(2003.7.4-2003.12.10)25栋，建筑面积约12万平米，全部完工，多层销售尾盘清理。
二期歌雅园16栋,建筑面积约8万平米；全部完工，多层销售率60%以上。
三期歌雅园25栋，建筑面积约13万平米，计划在南部建设多层。已完工5栋计划在5月份开盘，现正排号，推出96折优惠政策，起价2600-3000元/平米。其它栋号已于3月开工，估计7月上市；北部建设别墅和小高层，因前期手续问题担搁，运作好可能会在年底上市。2、产品配比分析
户型从90-230平米,户户朝南，以3室2厅主打。二期配比：三房二厅约占总比例70%；二室二厅约占4%比例；四室二厅约占20%左右；五室二厅约占5%。
可见，产品仍以三室二厅为主力户型,以四室二厅为次之。
住宅户型设计样式多，间距未拉开。消费者选择主要集中在其推出的主力户型3室2厅 ，面积在110~160平米间。次主力户型4室2厅，面积在160~180平米间。
一期“青岛部落”存留的小户型面积在50-60平米间，大多在沿街一二层商铺顶（商铺一层6000元/平米，二层4500元/平米），销售情况不好。3、主力产品分析
一期、二期为多层砖混住宅（几栋框架），三期将推出别墅和小高层主力产品为多层住宅：以阳光房和飘窗为亮点，配以西班牙式风格建筑外面，做为产品卖点。
三期多层配比同二期，主要推出89-220间6种户型（89.06\112.16\140.91\170.88\216.95\220.08）
一二期房屋也存在有质量问题,尤其冷山处有长霉和长毛现象。采暖效果不好，冬季室温偏低，业主反映不是很好。优势
交通方面。中海地产与公交集团的沟通下开通了17路公交线路，直接通往人民广场，225路（通往火车站）、190路（通往中东大市场）、238路（通往红旗街、桂林路）、160路（通往净月潭）以及正在建设的轻轨线路。
医疗配套方面。附近成立了大型眼科医院、经济开发区医院以及大型诊所，可以满足日常得病治疗的需要。
教育方面也趋于完善。中海地产把长春市人民政府机关第二幼儿园引进到园区，今年准备将省（市）重点小学引进到园区，该区域还有师大附中东校区、大洋高中、长春职业高等技术学校等等。
地区的环境问题。紧邻伊通河，靠近净月潭，处于长春市的上风口等等，无论从空气质量，还是环境品位方面比较符合人们的居住条件。劣势
商业销售不景气，未形成完善配套，没有良好的商业氛围。虽然商业外街已有商家启动。富奥花园、银湖柳苑、园丁花园、新嘉坡城等楼盘的临街门市大部分开张营业，现在餐饮饭店、洗衣店、超市、洗浴等产业形式有店面，但区内商业步行街和沿街商业比较冷清，销售并不好。
区内小户型销售情况也不好，目前中海内部正推出优惠政策，小户型销售对内打折，并要求一次性现金付款，急于回收一部分资金。竞争力
位于长春净月潭旅游经济开发区卫星路南商住区，座落于长春市母亲河—伊通河畔。
如轻轨开通后，城市交通会更便利，周边文化教育设施较为完备，社区配套也正在形成规模并趋于完善。
紧随市政双心三翼政策指向，副城中心靠拢，有升值潜力。
从一二期销售情况来看，销售业绩良好，曾创最高销售记录，在东南板块占有较大的市场份额，一般集中在中大户型。
中海销售价格均价从一期2400，二期2560，目前升到3000元左右，而且三期计划在区内北部开发别墅群，从中高档向高档攀升。其他
中海·水岸春城是中海地产迄今为止投资开发规模最大的住宅小区.
中海·水岸春城是中海地产在长春缔造的第五代住宅精神实质，旨在重组长春城市社区“新城镇主义”运动，需求整合现代生活诸多元素。
试图在更大的区域开放空间范围内以交通线为枢纽，重构一个紧凑、便利的邻里社区。
项目简介：项目位于经济技术开发区临河街7477号?（位于临河街西侧，伊通河东岸,卫星路以南）
中海 水岸春城
指标占地
920000
结构形式
多数砖混建筑面积
1000000部分框架栋数
66
车库
550投资商
中海地产
发 展 商
长春中海地产承建商
一期
省一、省二建，建工集团，江