万科住宅商业定价模型
住宅商业定价的第一原则：最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。
实现这一原则的数学原理：优选法。
序：以前的定价方式
1、主要的前模型定价方式
（1）基价－差价法
1）确定基价
2）总平面图确定各栋间差价
3）确定层差
4）制定价格表
5）销售中检验、反馈
（2）基价－系数法
1）确定基价
2）总平面图确定各栋间差价的系数
3）基价与系数相乘，并纵横比较
4）确定层差
5）制定价格表
（3）混合法
以上两种方法的混合
（4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法
序论：前模型定价方式
2、前模型定价方式的优劣
（1）优点
1）定价直接、明了
2）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格
（2）缺点
1）定价体系不系统；
2）价格制定的随意性较大；
3）定价比较倚重于经验判断和主观判断；
4）不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少？往大里说，就是影响公司对经营情况的预期和判断；
5）价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能进行，且价格调整的随意性更大（典型如“阿杜，来了条水鱼”型），不利于调价的及时、准确、科学；
一、万科价格模型的原理
1、名词解释
（1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算所有房源的原始价格；
（2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价；
（3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源间的价格差异；
（4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于1；
（5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异；
（6）层差：楼层之间的差价；
（7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别调整，目的是对个别价格做出适当的调整；
2、定价原理
设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2……；
维度一的权重为x1％，维度二的权重为x2％……；
设层差矩阵为C；
则房源n的价格

3、价格生成子模型
（1）维度矩阵的原理
价格生成的第一步是对房源n的维度的确定；维度确定的基本原理是：
1）影响房源n价格的主要因素的罗列；例如：景观、日照、园林、是否靠山、是否靠湖、是否靠马路、人流情况……
2）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为3～5大类，例如，对于住宅，通常的分类为：景观、朝向、安静度；
3）各维度权重的确定；根据产品的特点和市场情况，对各维度的重要性作出判断，例如，对于蓝山而言，景观、朝向、安静度三者的权重依次为45％、35％、20％；但对于城市花园而言，权重依次为50％、35％、15％；因为城市花园是城市项目，而蓝山是郊区项目，在大环境相对“安静”的地方，客户更在乎所购买产品是否安静；
4）根据设计部提供的产品细节、根据实际爬楼的情况，对维度和维度的权重进行调整，并根据逐套房源的研究分析情况，确定各维度的分值；并确定层差；
（2）维度矩阵的示例

维度矩阵是整个价格体系的核心；
其数学依据是“优选法” ；
优选的结果是发现：哪些产品好、