江苏省淮安市健康西路地块
房地产开发土地价值评估报告
第一部分 城市宏观经济及房地产开发概况
一、城市概况
1、城市规模
淮安市总面积3171平方公里
清河区面积：51平方公里
清浦区面积：296平方公里
淮阴区面积：1264平方公里
2、行政管辖范围
四县：洪泽、涟水、盱眙、金湖
四区：清河、清浦、淮阴、楚州，主城区
3、城市人口86万人

二、城市宏观经济概况
◆ 2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%；
◆ 人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%；
◆ 财政收入75.56亿元，年递增24%，是“九五”末的2.9倍；
◆ 金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4倍、1.8倍；
◆ 全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的2.8倍。
◆ 三次产业比例由“九五”末的30.3∶40∶29.7变为21∶45.5∶33.5，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。
注：以上摘要05年市政工作报告
淮安市2002—2005年统计数据
年度
2002年
增长
2003年
增长
2004年
增长
2005年
增长
全市总人口
517.68万
519.92万
4.33‰
524.06万
8‰
527.77万
7.08‰
国民生产总值（GDP）
375.02亿
11.6%
420.64亿
12.2%
500.97亿
13.8%
561.81亿
14.3%
全年财政收入
43.19亿
22%
53.88亿
17.7%
63.38亿
17.6%
75.56亿
21 %
固定资产投资完成额
180.2亿
16.3%
229.6亿
27.4%
275.69亿
20.1%
330.73亿
社会消费品零售总额
127.58亿
11.6%
139.32亿
11.9%
156.36亿
14%
198.62亿
全年进出口总额
2.83亿美元
0.71%
3.76亿美元
32.7%
6.42亿美元
70.7%
6,82亿美元
全年国内旅游人数
345.48万
22.8%
406,1万
17.5%
492.15万
20.7%
549.85万
实际旅游收入
17.91亿
38.8%
21.34亿
19.2%
29.01亿
31.7%
34.55亿
在岗职工平均收入
10804元
9.6%
12172元
12.7%
14136元
16%
人均可支配收入
7158.51元
9.9%
7798元
8.9%
8209元
15.1%
9115元
年末存款余额
239.47亿
297.31亿
355.36亿
427.27亿
以上相关数据均来自淮安市统计局2005年统计报告
结论：
根据上述统计资料显示，本市的整体经济有以下几个特征
1、本市的支柱型产业结构尚未形成，整体经济相对较弱
2、受整体经济的影响，消费水平较低，恩格尔系数为64.48，属温饱型
3、由于整体经济的基数较低，在国家宏观经济的支持下，未来经济增幅将增大
4、随着本市支柱产业的形成，势必对人口增长起到推动作用
5、根据整体经济的发展走势，未来本市的经济及人口的增长，势必拉动房地产市场需求的增量
三、房地产开发及市场概况
1、房地产开发总体概况
◆ 全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0%
◆ 房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%
◆ 房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0%。
◆ 基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿元和34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。
◆ 商品房销售额22.66亿元，在2003年迅猛发展之后增长率放慢许多。
◆ 城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。
2、房地产市场状况
指标
2003年
2004年
2005年
累计销售
同比增长
累计销售
同比增长
累计销售
同比增长
地产投资
215673㎡
38.5％
345923㎡
60.6％
486592㎡
40.66％
商品房销售额
195069㎡
76.7％
226622㎡
16.2％
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