目 录
前言
第一章：北辰汇欣大厦物业分析
物业现状
物业优势
物业劣势
结论
销售建议
第二章：北辰汇欣大厦广告策划思路
广告指导思想
广告目标消费群定位
广告定位
广告策略
广告表现风格
前 言
本策划方案是在多次调查和访谈的前提下完成的，感谢北辰房地产开发公司的为我们提供的合作机会及
市场情况和资料.
在整个调查和撰写策划过程中，我们深感北辰汇欣大厦有着丰富的品牌内涵和竞争潜力尚待挖掘，所以
才有了诸多建议。我们每做一份提案，都会站在客户的立场,从消费需求的角度出发，力求做到尽善尽美，为
客户带来最大效益。
北辰房地产开发公司丰硕的开发销售业绩，加上达奇广告服务客户的经验， 使我们有理由相信，这将是
一次成功的合作-------
达奇广告有限公司
北辰汇欣大厦策划小组
一九九九年五月二十四日
汇 欣 大 厦 物 业 分 析
一、物业现状
工程周期：投资决策——前期设计——建设施工——实施管理
市场周期：导 入 期——成 长 期——成 熟 期——衰 退 期
北辰房地产开发公司，知名度较高，在消费者眼里是“信誉良好的开发商和销售者”；
汇欣大厦大厦的工地未注明汇欣大厦,但周边消费者知道是亚运村内的增建项目；
没有开始广告的宣传；
物业整体形象（即广告定位、表现风格、现场包装）尚待进一步提升和完善。
二、物业优势
黄金地段，交通便利（位于亚运村内，环境优越,物业管理良好,多条公交路线通过）；
现房,大户型；
配套齐全，功能完善（外部有亚运村的完善的各项服务设施(超市、幼儿园、娱乐、健身)可以利用；内部有汇欣自成体系的服务设施（如游泳池等）；
发展商实力雄厚（名牌物业开发经验、物业管理保证等）；
建筑设计标准高，超大户型，弥补了亚运村内汇园公寓户型的缺点。
户数不多，销售会较快，消费者不会感觉住在未完工的楼里（总有人搬入、装修）。
三、物业劣势
由于是亚运村内现房，价位较高，但周边物业众多，价格比汇欣低不少，有可能导致销售的压力；
虽在亚运村内，但物业名称独立，消费者须再次认知，并且令消费者感觉与亚运村的整体不一样；
易产生顾虑。
广告未开展；
四、结论
优势明显，劣势急待解决
五、销售建议：
根据以上分析，我们建议：
在立即着手展开广告宣传工作，并深挖物业内涵。
如果说位置、地段及周边环境是物业的生命线，那么广告宣传的定位就是物业销售的关键。
广告表现内容和产品发展轨迹是相应的，北辰汇欣大厦如不尽快展开这方面的工作， 将不
利于物业销售运作。
在汇欣大厦物业管理中提升功能和服务的水平，争取建立住汇欣大厦比亚运村好的口碑。
物业管理不止停留在口号和理念上，更重要的是落实到规范的操作之中。如保安人员一天该巡
逻多少次，每次分别应走什么样的路线；清洁人员在社区活动时，是否应人手一块抹布，随时随地
保持环境清洁等，这些都是不难实施,却温馨感人的服务细节。实际上在现代物业管理服务概念里，
除了传统的保安、清洁、保护等功能外，还应增加商务中心，家政代理，引荐医生、替业主建立健
康档案等多项功能。遗憾的是很少开发商注意到管理服务对物业的保增值作用。
在有