附录1
牡丹江市区物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进牡丹江市区物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》和《牡丹江市物业管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第三条 本办法适用于本市市区内物业服务收费及监督管理。
第四条 市物业行政主管部门负责制定物业服务项目及物业服务指导标准，对物业服务活动进行监督管理。市价格行政主管部门根据物业服务项目及物业服务标准制定物业服务收费标准，负责物业服务价格行为的监督管理。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则。
政府提倡开发建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第六条 物业服务收费根据不同房屋建筑的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位（含地下、地面）的物业服务收费实行政府指导价。
非住宅、别墅、公寓、写字楼，为个别业主提供的代办服务和其它特约服务及办法中未规定的物业服务项目、物业服务标准的物业收费标准实行市场调节价。
第七条 实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
第八条 住宅物业服务收费实行四个等级的定价成本标准，物业服务标准由低到高分为一至四级，各等级包括综合管理、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护、共用部位共用设施设备日常运行维护等五项服务，各项服务对应一个收费标准，每个等级住宅物业服务收费标准是五项服务收费标准的总和，是物业服务收费标准上限，下浮范围不限。
业主可根据小区建设的实际情况，本着质价相符的原则，选择物业服务项目、服务标准，采用菜单式方法，根据所选择的服务项目、服务标准，确定物业服务成本，在6%—12%期间选择服务利润幅度，加上法定税金，最终确定物业服务收费标准。
物业服务收费标准=定价成本+利润+法定税金
基本物业服务收费标准=定价成本+利润
利润=定价成本×利润率（6%—12%）
法定税金=基本物业服务收费标准×税率
单体楼或基础设施不完善，达不到一级物业服务要求的小区，业主可根据实际情况选择具体服务项目，原则上按一级收费标准提供下列三项服务：即综合管理、公共区域清洁卫生、共用部位共用设施设备日常运行维护三项服务。具体收费标准按建筑面积不得超过0.26元/月.m2。
第九条　已建成的住宅小区，物业服务收费标准按下列规定确定：
（一）根据住宅小区的建设情况和业主对物业服务的需求，参照《牡丹江市住宅物业服务收费指导标准》，经业主大会决定物业服务项目、物业服务标准和物业服务收费标准，由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。指导标准未予规定的物业服务项目，物业服务标准和收费标准由双方协商确定。
（二）本办法实施前，业主委员会与物业服务企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务收费标准按原合同执行。合同到期后，双方重新协商物业服务项目、服务标准和收费标准，签订物业服务合同。
（三）本办法实施日期起，因客观原因未成立业主委员会并且已经开展物业服务的小区，物业企业可根据小区的建设情况，按本办法规定提供的物业服务项目及服务标准收取物业服务费。业主委员会成立后，双方根据本办法的规定重新签订物业服务合同。
第十条 新建住宅小区的