项 目 操 作 模 式 编 号 牵头部 门 主 要 任 务 工作关键点 所需准备资料、资源 工作规范 成 果 配合部门：策划部、设计管理部、造价 管理部、财务部 一 土地获取 发展部 2、资料真实性 、合法性调查 ：合作方工商 《土地获取与评价体系 》； 《调查报告》 1、土地信息 登记信息真实 资料收集(红 、转让过程合 线图、建设用 法可操作、风 3、核 地规划许可证 险可控；项目 资料准 、土地使用权 情况与转让方 确度； 出让合同、房 提供信息相符 地产证等；) 、项目不存在 其他或有债务1土地信息收集 《公司发展规划》 开发部《政府资料提交 （红线图、用地规划许 及配合工作流程（宗地 可证、土地合同、营业 图、规划设计要点、计 执照、税务登记证等作 划立项等）》 为附件） 、纠纷或瑕疵 ； 1、片区资料收集（现场踏勘） 规划 环境 配套 文化 民俗 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表 可行性内 2、房地产市场行情资料收集 部分析 3、典型代表楼盘资料收集 供给 需求 价格 政策 法规 产品 形态 统计年鉴/各种机构研究报告 市场环境分析报告2 规模 档次 价格销售状况 照相机/地图/交通工具 评审后的合同稿 楼盘调查表 4、编制拓展建议 SWOT分析和建议 项目拓展建议 3 合作建房合同或土地转让合同 《国家土地政策》 签订后的《合同》 开发部《政府资料提交 及配合工作流程》（宗 地图、规划设计要点、计划立项等）； 计划立项批文 4 计划立项 《设计报建工作流程（ 图纸、填写表格、批文 等）》； 二 前期策划阶段 1、计划草拟 策划部 配合部门：总办、设计管理部、发展部 公司年度经营计划、由各专 业工程师提供的设计周期、施工周期资料 进度计划；资金安排与运用计划编写； 人员计划； 《公司年度经营计划》 《开发进度计划》初稿 ； 2、 询相关部门意见 组织召开计划协调会，出会议纪要 项目实施计划草拟稿 召开计划研讨会 合理调整设计周期、施工周期、采购周 期、营销周期等，各部门相关工作搭接 流畅，计划的实际操作性强 计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见 《项目实施计划》修订 稿 3、计划调整 项目总控 计划5 第 1 页 项目总控 计划5 在满足公司年度经营计划的前期下，基 本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各 相关部门所需的时间资源和其他资源， 具备可操作性 计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见 经总办书面签字确认的 《项目实施计划》 4、定 稿； 方案完成时间确定，初步设计完成时间 确定，降水支护及桩基施工完成时间确 已被确认的《项目实施计划 定，主体施工图完成时间确定，满足公 》 司年度经营计划中预售时间的进度要求 《开发进度计划》关键 线路版 5、关键路线。 1、拟订调查方案 目的/工作计划/要求 策划流程和操作规范 2、选择合作的调查公司 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 设计（客户背景/产品需求/生活方式/ 价值观/片区认同）→征询相关部门有 关问卷意见（产品设计部门/采购部门/ 总裁办）→修改/确定/报批 3、调查问卷 入户调查→拦截调查→行内专家座谈会 →潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查 →收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产 业发展、城市文化和民俗等资料/整理 分析→撰写市场调查报告（城市宏观经 6 市场调查 4、调查实施 济分析/城市房地产市场调查分析/项目 所在片区房地产市场特征分析/消费者 调查分析/市场细分和各细分市场评估 ）→市场调研报告研讨（制定PPT文件/ 约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修 订）→市场调查报告审批（编制报批文 件/各相关部门会签/总裁签批/归档） 场地和礼品 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT 分析/市场细分、评估/目标市场选择/ 功能定位/档次定位/品牌价值定位/产 品