文本描述
智业逸景阁
企划推广提案
禾瑞房销售策划有限公司
2001/12/1
前言
羊西线已成为成都市优良居住区域的代名词,大凡年轻而不存偏见的购房者对它均有不同程度的好感。因而本案在羊西线针对年轻化的市场作出定位,堪称“智”。
然而,羊西线也是一个充满“战火”的市?9嗟奈镆等霉悍空咛艋搜郏鄹竦木赫踩找婕泳纾捎诒景冈诠婺I洗嬖诰窒蓿愿肱η炕攀疲姹芰邮啤H绾伪苁稻托椋プ∽陨矶捞匦裕行У厍袷谐∈枪愀嫫蠡氖滓挝瘛V挥惺髁⒘讼拭鞯母鲂裕拍芏老硎粲谧约菏谐》荻睢?
本提案将从市场分析的角度契入,并在此基础上提出我们的观点及执行方略。鉴于我司在羊西线拥有香榭名苑、锦汇花园、天鹅星座、新天地众多楼盘操作的实际经验,因此我们的方式方法将本着既有新意又切实可行的原则。
在此,谨对贵公司给予的参与机会表示由衷的感谢!
A房产销售策划有限公司
2001/12/1
本案目前面临的市场状况
政策面影响
WTO的加入,在消费者中产生观望心态,影响了有效市场的需求。
即将来临的降息政策,预示着政府刺激消费的决心不变,但同时也反映了目前市场消费信心的不足。
消费面影响
成都人的消费习惯讲究实际同时缺乏眼光,在媒体或大众舆论的影响下有严重的同众心理。目下而言,过度追求大绿化环境、多功能配套及拒绝超高层等平民化价值观对本案非常不利。
购房者在有选择时总是患得患失,谁能满足其占便宜的心理谁便能套住客户。因此,象超级市场上总有些特价商品一样,楼盘必须拥有一些独特的“便宜”让客户去占。
竞争面影响
区域之间的竞争:南门与西门,羊西线与成温路、交大路,战旗小区与黄忠小区……人们可选择的地段实在太多。
形态之间的竞争:多层公寓、电梯小高层和超高层拥有不同的客户群体,在本区域,目前后者处于不利的阶段。
楼盘之间的竞争:本案最直接的对手是香榭名苑、锦汇花园、绿杨新村、清水绿苑。除了价格合理性,个性是否鲜明将决定胜负。
本案优劣势分析
优势:
面积规划
本案面积规划合理,填补了羊西线所缺乏的户型空白,100平方米以下的户型占62%,115平方米以下的3房2厅占38%。根据羊西线现有楼盘的调查,小户型的需求仍很大。此乃本案规避风险获取成功的最大优势。
地理位置
距羊西线主干道30米,闹中求静,方便却不喧嚣。
停车位
142个泊车位供应160户,比较充分。
建筑设计
在现代韵味十足的外立面风格中融入适当的江南风情,既轻松又优美,非常适合本案较为年轻的主流消费群。
劣势:
1、占地规模
由于占地规模较小,难以满足目前购房者普遍的价值观:环境好。而且物管及配套也难以体现大社区的风范及配套。因而只能在“精”字上作文章。
2、电梯公寓
普遍怀疑电梯公寓的公摊过高。电梯质量不稳定,物管费及维修费过高等消费心态是目前所有电梯公寓所面临的问题。
3、走廊式结构
为了交通动线而设计走廊结构影响密性,扩大了公摊。
4、局部户型不合理
存在采光不充分,有狭窄过道等问题。
羊西线
锦城花园
开发商:中英和资成都锦城大厦
总开发期:3期
现开发期:1期、2期
总占地面积:48000M
园林占地面积:28000M
绿化率;达70.15%
容积率:1.5
车库面积:12000M
车库价格:租:150元;售:6万
建筑设计:12层小高层设计。141M2—324M2,16种户型设计
建筑标准:采用全现浇短支剪力墙结构,七度抗震
按揭年限:7成20年
电话:7548080 7548181 754909
地址:羊西线蜀汉路269号
金都花园
开发商:成都国贸房地产开发公司
总占地面积:120亩
绿化率:45%
容积率:1.
总开发期:2期
现开发期:2期
面积:89.19M2—203.14M
价格:2630元—3380元
车库面积:7500M
车库价格:地上:100元/月;地下:200元/月
按揭年限:7成20年
电话:7533888/753670
地址:羊西线蜀汉中路526号
会所花园
开发商:成都晋阳房地产开发有限公司
总占地面积:300亩
绿化率:38%
容积率:3.
总开发期;
现开发期:1、2期
面积:50—200M
价格:1770—2190元/M
车库面积:15000M
车库价格:100元/月 买:4万/个
按揭年限:7成20年
电话:7424400/7424411/7424422/742443
地址:机投镇草金路
锦汇花园
开发商:成都花园福房地产开发有限公司
总占地面积:一期:46502.9M2 二期:26100M
绿化率:一期:41% 二