零风险运营Ⅱ 谨呈：铭峰实业 第一部分：我们的服务产品 我们的服务产品 第一阶段：组建项目团队 置业顾问 项目秘书 策划组 要求策划人员随时向主策和项目经理反馈宏观政策信息、市场信息、项目周边竞品楼盘信息、项目活动情况等资料 要求置业顾问随时向项目经理反馈客户接待情况、客户需求、客户投诉、市场信息、团队建议等信息 要求项目秘书准确统计各类销售数据、及时完成各类报表，协助项目经理进行现场管理 营销总监 销售经理 策划经理 总经理 技术委员会 第一阶段：提供《市场调研报告》和《项目定位报告》确保赢在起跑线 第二阶段：提供《物业发展建议报告》确保定位落实到规划 第二阶段：与开发商、设计院多轮次沟通论证，敲定最终方案 第三阶段：提交相关营销执行策略报告，科学规划，应在执行 第三阶段：进行相关销售人员培训 第四阶段：完善的执行考核和调整策略保证项目大卖 第二部分：我们的优势 优势1：公司核心团队都具有沿海城市一线公司或知名项目的经验 优势2：公司87%人员具有本科及以上学历 75%：本科 12%：硕士及以上 13%：专科 大卖地产顾问公司人员结构 优势3：公司具有多个城市近郊、远郊大盘的操作的经验 优势4：具有多种物业（城市综合体、商业、别墅）的操盘经验 优势5：极强的销售能力，完善的管理体系 第三部分.双重命题 区域认知模糊，谁会成为我们的客户？ 置业顾问访谈： 1.榆中在兰州处于一个城市郊区的位置，区域内没有可吸引客户的大型配套 2.距离市中心大约20-30分钟车程，一般都是市中心买不起房子的人会考虑这个区域，同时还有一些本地学校和工厂的职工在此买房 客户访谈： 1以前对榆中的了解不多，只知道有几个大学的校区在这边，后来听说政府要大力发展榆中，但是自己没有去过 2.虽然离市区有一定距离，但是这里房价比市区便宜很多，到市中心也有公交车，后续经政府打造榆中应该挺好 区域内交通配套等缺乏，项目核心价值点如何构建？ 学校：小区专属标准化6班幼儿园、和平小学、成功学校、兰州外语职业学院、交大博文学院、兰州商学院； 医院：和平卫生院、小区市中心医院专门诊所、榆三医院 交通：自驾车高速10多分钟直抵市区；11路公交车可到东岗甸子街。 政策频出，行业进入波动期，面对政府长期的打压，对于项目定位影响是什么？ 只有当经济适用房与商品房的供应形成双轨市场时，政府对市场的打压才会停止 哈尔滨因有较多单位集资建房，所以其城市的保障性住房比例较高，但中国绝大多数城市保障性住房比例都处在深圳水平 典型城市保障性住房 第四部分. 客户地图 标杆学习——万科城市郊区大盘开发实践 北京·万科·四季花城 深圳·万科·四季花城 万科“城花系”的发展策略：首置、首改、再改 金色系 城花系 四季系 金色系：城市中心位置，交通方便 城花系:城市郊区位置 四季系：郊县位置 城花系开发的三种产品首置、首改、再改客户均有 本案的地理位置处在城市郊区及郊县位置之间，项目位置介于“城花系”及“四季系”之间 万科城花系—— 首置、首改、再改 铭峰本土化路线图—— 将万科城花系经验是否能够移植到兰州？定远？ 兰州本土化检验 兰州已经开始城市化发展，人口置业出现郊区化的趋势 本案处在城市发展的主轴上，未来必将承担置业郊区化的人口红利 未来兰州城市空间布局构架将为：220平方公里兰州河谷川盆地老城区和175平方公里榆中盆地都市新城区，以和平镇、定远镇、连搭乡地域作为连接带，规划建设和形成“一城双核”、功能互补约400平方公里的大城市构架。城市东扩新城区包括：榆中城关镇—三角城镇—夏官营镇整个盆地，西接白虎山，南靠马衔山山脉，东至接驾嘴，北临宛川河 兰州河谷川盆地老城区 城关中心板块 黄河北板块 七里河片区 黄河北板块 西固工业园区板块 榆中盆地 都市新城区 便利的交通及价格挤压，促使大量首置客户成为本区域的主力需求 新元绿洲的热销证明了小高层及高层产品在区域内的认可度，建议本案以小高层及高层作为项目的主力供应 新元绿洲置业顾问访谈： 项目客户大多来自兰州市区， 因为项目价格低于市区绝大多数楼盘很多，所以吸引了他们的关注 客户多是因为结婚或者在榆中工作的原因而在榆中买房，他们一般都是第一次置业 这些客户大多会购买80-100平米的小户型 新元绿洲客户访谈： 市区房价太高，很多楼盘价格已经上万，根本无力承受 听说兰州市政府未来将大力发展榆中，会将榆中打造成兰州的第二个副中心，以后这里的配套应该会很好 我现在处于很多原因必须马上买房，而榆中的房价相对较低，所以就选择了这里 新元绿洲80-100㎡小户型热销成为区域接受度的重要证明 首置产品客户总结 在交通及配套条件基本相同的条件下，相较城市项目，郊县项目可以以更低的价格实现改善需求 新元绿洲置业顾问访谈： 项目客户在兰州市区工作， 他们年龄大致都在35-45岁，有一定的经济实力 本地客户多是工作在榆中工厂或者公司的中高层管理人员 对项目的规模大盘生活品质十分认同 新元绿洲客户访谈： 市区居住多年，市区的高密社区以及噪音交通等太影响生活品质 虽收入增加，但收入还不够在兰州市区购买一套大面积改善住房 而且原来居住的面积过小，现在收入增加，想改善全家人的居住品质 新元绿洲110-140㎡的热销说明区域内存在大量改善需求 首改产品客户总结 便利的交通及良好居住产品及环境，促使大量再改客户主动郊区化