2018 漳州市房地产市场研究报告 行业环境 当前房地产市场已经步入下行周期，随着热门城市“四限”政策效应 的逐步显现，加之经济下行压力，中美贸易战等诸多外部因素影响， 不难预测2019年楼市也将“好景不再”： 2019年全年销售面积预计高位微跌约5%，销售金额仍将微增5%以内； 谨慎预期下房企投资拿地积极性受阻，2019年土地购置面积增速也将 小幅下跌；去化不佳、地王限价等因素致房企新开工动力不足，2019 年将小幅回落。后期随着“一城一策”逐步推行，政策后效应逐步被 房企所适应，各类指标也存在企稳回升的可能，2019年下半年市场将 好于上半年。 行业环境解读 ?2018年商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑，至年中受 企业集中备案和业绩冲刺等因素，小幅拉升；而步入下半年以来， 随着热门城市“四限”政策效应的逐步显现，加之经济下行压力， 中美贸易战等诸多外部因素影响，商品房成交规模也随之持续降低。 ?1-11月份，商品房销售面积为148604万平方米，同比增长1.4%， 增速比1-10月份回落0.8个百分点，商品房销售额129508亿元，增 长12.1%，增速回落0.4个百分点。 ?参照去年和前年同期，按30%环比增长率预估，2018年全年商品房 销售面积和金额有望达到168737万平米和147180亿元。而假定1- 12月同比增速回落百分点保持四季度以来不变，则2018年全年商品 房销售面积和金额将分别为170424万平米和149344亿元。综合两 项预测结果，今年销售较去年有望持平或保持小幅增长。 ?累计同比增速持续回落，销售情况有望与去年持平或微增 -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2018.1-22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.11 图：全国商品房销售面积&金额月度走势（单位：万平方米，亿元） 商品房销售面积商品房销售金额面积同比增速金额同比增速 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2018.1-22018.1-32018.1-42018.1-52018.1-62018.1-72018.1-82018.1-92018.1-102018.1-11 图：全国商品房各类物业累计待售面积（单位：万平方米） 住宅办公商业 ?待售面积连降11个月但降速放缓，商办类库存风险犹存 ?2018年“去库存”取得了初步成效：11月末，商品房待售面积 52627万平方米，比10月末减少162万平方米，降幅虽有收窄但整体 库存量仍处于下降通道。其中，住宅待售面积约2.55亿平方米，较 年初最高点减少4636万平方米，去库存效果显著；对比之下，商业 和办公物业的库存量虽有不同程度下降，但基于存量基数大且销售 困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长。 政策环境 2018年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房 住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求 “稳地价、稳房价、稳预期”。 地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放 松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季 度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松 限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调 控第一枪。 展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年微调放松在预期之 中。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库 存仍是主旋律。 支持居民自住购房需求： ?南京、武汉等二线城市早早打响人 才争夺战，不同程度地放宽了外来人 才的落户条件 ?需要说明的是，“支持”不是“培 育”、更不会是“发展”，对于地方 政府的支持力度，大家还是不应奢望 过多。 继续推进保障性住房建设： 未来三年将开工1500万套，2018年计划开工580万套，以此来看后两年的工作压力将有所减轻，但未来 棚改的红利也会随之减少 培育住房租赁市场： ?在2017年13个城市试点的基础上， 2018年租赁住房试点城市的名单会还 会进一步扩大。 ?目前租赁住房市场刚起步，以地方国 企为主导，但在后期的实际运营中， 相信还是会给民间机构和房地产企业 留出更多参与机会。 推进房地产税立法： ?房地产税立法，给出了清晰的意见 “稳妥推进”。考虑到立法程序的流 程限制，具体落地可能还要继续等待。 ?对北京、上海等少数城市仍有望更早 一步，迎来房地产税全面落地前的个 别试点。 金融政策持续收紧： 企业融资受到更多限制，土拍热度会 进一步回落，有利于住宅价格的持续 稳定；而随着个人消费贷合规的进一 步规范，三四线城市的购房潮也会更 快地向理性回归。 5 政策定调丨房住不炒租购并举